日銀は6月に政策金利を1.00%へ利上げ。7月から一部の銀行が変動を引き上げ開始。
「今の金利水準」と「これからどう動くか」を、確定した事実ベースで毎月お届けします。
最終更新：2026年7月9日
① 2026年6月、日銀が政策金利を0.75%→1.00%へ利上げ（31年ぶりの高水準）。これを受け7月からPayPay銀行など一部の銀行が変動の基準金利を引き上げ開始、他行も秋にかけて順次年0.25%程度の引き上げ見込み。
② 一方で固定金利は7月は上昇一服。長期金利の低下を背景に横ばい〜やや低下の銀行が多くなっています。
③ 結果として変動と固定の金利差は依然として過去最大級。基本線は「金利上昇に耐えられる人は変動・返済額を固定したい人は固定」。迷ったらモゲチェック（無料・5分）で最新の金利を横並び比較するのが近道です。
この記事は住宅ローン金利の動向を毎月アップデートするハブ記事です。数値はいずれも公表された確定事実に基づいており、より詳しい金利タイプ別の解説は各テーマ記事へリンクしています。まずは全体像をつかんでから、気になるテーマを深掘りしてください。
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変動金利は一部の銀行から引き上げが始まりました。2026年7月1日にPayPay銀行が住宅ローンの変動「基準金利」を引き上げ、他行も秋（8〜11月）にかけて年0.25%程度の引き上げを順次行う見込みです。一方固定金利は7月は横ばい〜やや低下と上昇が一服しています。
2026年6月の日銀利上げ（政策金利1.00%）を受けて、住宅ローンの変動金利にも動きが出始めました。まず先陣を切ったのがネット銀行で、PayPay銀行が2026年7月1日から変動金利の「基準金利」を引き上げています。その他の銀行についても、日銀の利上げ分が短期プライムレートを通じて反映されるため、2026年秋にかけて年0.25%程度の引き上げが順次行われる見込みです。
重要なのは、引き上げが起きているのはまず「基準金利（店頭表示金利）」であるという点です。すでに変動で借りている方の適用金利への反映は、各行の見直し月（多くは10月）を待つことになります。したがって、6月に利上げがあっても、多くの人の毎月の返済額がすぐ変わるわけではありません。新規で借りる場合の最優遇金利については、主要ネット銀行で年0.9%台が中心という水準感は7月時点でも続いていますが、一部の銀行から引き上げが始まっている点は押さえておきましょう。
基準金利（店頭金利）は各行が表示する定価のようなもの。実際に借りる人に適用されるのは、そこから優遇幅を引いた「適用金利」です。利上げは基準金利に反映され、既存借入者の適用金利は各行の見直しタイミング（多くは年2回・4月と10月）で更新されます。
固定金利は変動とは値決めの仕組みが異なり、長期金利（10年国債利回りなど）を基準に決まります。2026年7月は長期金利が落ち着いたことを背景に、横ばい〜やや低下とした銀行が多く、上昇は一服しています。ただし水準そのものは高く、フラット35（買取型）は2026年6月時点で約3.21%と高い位置にあります。「変動は上がり始め、固定は高止まりのまま一服」というのが7月の全体像です。
日銀は2026年6月15-16日の会合で政策金利を0.75%→1.00%へ引き上げました（0.25%、賛成7・反対1）。次の利上げは野村證券が「2026年12月がメイン、次いで2027年6月」と予測。市場では2027年頃に政策金利1.5%程度までの上昇も意識されています。
2026年6月の利上げは、複数の要因が重なった結果です。断片的な観測ではなく、確定した事実として押さえておきましょう。
これらを踏まえ、日銀は6月会合で政策金利を0.75%から1.00%へ0.25%引き上げました。採決は賛成7・反対1で、政策金利1.00%は約31年ぶりの高水準です。これは観測ではなく、すでに実行された過去の事実です。
今後の見通しについては、あくまで市場や証券会社の「予測」であり断言はできませんが、代表的な見方は次の通りです。
つまり「利上げの方向にある」ことは確度が高いものの、そのペースと到達点は不確実です。だからこそ、変動を選ぶなら「金利が今より1%程度上がっても返済を続けられるか」を事前に試算しておくことが、現実的で最も有効な備えになります。
金利差が過去最大級の今、判断は「メンタル・フロー・ストック」の3軸で整理すると分かりやすくなります。金利上昇に耐えられる家計・心理なら変動、返済額を絶対に固定したいなら固定が基本線です。
「変動と固定、結局どちらが得か」は将来の金利次第で誰にも断言できません。そこで、損得の予想ではなく自分の状況に合うかで選ぶために、次の3つの軸で考えます。
金利が上がるかもしれないという不確実性を抱えても平常心でいられるか。金利ニュースのたびに不安になる人は、返済額が確定する固定の「安心料」に価値があります。
毎月の収支に余裕があり、返済額が多少増えても生活が回るか。余裕が薄く返済額の増加が生活を直撃する家計は、固定で見通しを立てる方が安全です。
金利が上がった局面で繰り上げ返済に回せる貯蓄があるか。まとまった資産があれば、変動を選んで上昇時に繰り上げ返済で対応する戦略も取りやすくなります。
3つのうち2つ以上で「余裕がある／耐えられる」なら変動が選択肢に入りやすく、逆に不安が大きいなら固定が無難です。金利差が大きい今は、耐えられる人ほど変動の恩恵も大きくなります。
利上げ局面でも「変動が有利」と語られる背景には、①最初の10年ほどの利息比重が大きい（元利均等）ことと、②固定が有利になるには複数回の追加利上げが必要で、その金利差が今は過去最大級という2つの構造的な理由があります。
住宅ローンの多くは元利均等返済で、毎月の返済額のうち返済初期ほど利息の割合が大きく、後半になるほど元本の割合が増えます。つまり、金利が家計に与えるインパクトが最も大きいのは返済の前半です。変動金利は当初の金利が低いため、この「利息比重が大きい時期」を低い金利で走り抜けられれば、それだけで利息の削減効果が大きくなります。仮に将来利上げがあっても、そのころには元本が減っており、金利上昇の影響は相対的に小さくなります。
2026年7月時点で、変動と固定の金利差は依然として過去最大級です。固定金利が結果的に「得だった」となるためには、変動金利がこの大きな差を埋めるだけ上昇する必要があります。政策金利は0.25%刻みで動くのが基本のため、その差を埋めるには複数回の追加利上げが必要で、しかもそれが早いタイミングで起きなければ、初期に稼いだ低金利メリットは埋まりにくいのです。これが「金利が上がっても、なお変動が有利になりやすい」と言われる数字上の理由です。
上記はあくまで金利差と返済構造から導かれる一般論です。想定を超える急速な利上げが起きれば固定が有利になる場面もあります。「変動が有利になりやすい構造」を理解したうえで、それでも金利上昇に耐えられるかを自分の家計で確認することが大切です。
金利タイプを決めたあと、実際に借りる金融機関を選ぶ際に見るべきポイントは「表面金利」だけではありません。次の4つを総合的にチェックしましょう。
これから借りる方は、まず「いくらまで無理なく借りられるか（借入可能額）」と「審査に通るか」を先に押さえるのが失敗しない順序です。金利タイプはそのあとで、上昇耐性を見て決めます。
金融機関は年収に対する返済負担率などから融資額を判断します。一般的な目安として年収の5〜7倍程度が語られることが多いですが、金利が上昇局面にある今は、借りられる上限いっぱいではなく「金利が上がっても返せる額」で借りるのが安全です。上限額と無理のない額は別物として考えましょう。
収入・勤続年数・物件タイプなどによって、審査の通りやすさは金融機関ごとに変わります。1行だけに申し込んで否決されると時間をロスするため、通過可能性の高い金融機関を事前に把握しておくことが大切です。
すでに借りている方は、変動で適用金利が年1.2%以上なら借り換えの検討余地があります。固定期間選択型の方は、固定特約が終わる前に見直しをかけるのが定石です。
現在の変動の適用金利が高めの方は、より低い金利のネット銀行などへ借り換えることで総返済額を減らせる可能性があります。目安として適用金利が年1.2%以上・残高が大きい・残期間が長いほど借り換え効果は出やすくなります。ただし借り換えには事務手数料などの諸費用がかかるため、「削減できる利息 − 諸費用」で効果を試算してから判断しましょう。
「10年固定」などの固定特約が終了すると、その時点の金利で再設定され、返済額が大きく変わることがあります（いわゆる11年目問題）。特約終了を待たず、終了前に借り換えや金利タイプ変更を比較検討しておくことで、金利が上がってから慌てる事態を避けられます。
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金利動向とあわせて押さえておきたいのが住宅ローン控除（減税）です。年末のローン残高に応じて一定割合が所得税・住民税から控除される制度で、変動・固定のどちらを選んでも受けられます。
ポイントは、適用金利が控除率を下回っている間は、支払う利息よりも戻ってくる控除額の方が大きくなる「逆ざや」が生じ得ることです。この期間は、繰り上げ返済を急がずに控除メリットを取り切るという判断もあります。金利が上昇し適用金利が控除率を上回ってくると、この関係は変わります。控除は金利タイプ選びの決め手というより、返済戦略を組むうえでの補助線として使うのが実務的です。
将来の金利は誰にも断言できませんが、2026年6月に日銀が政策金利を0.75%から1.00%へ引き上げたことを受け、7月からPayPay銀行など一部のネット銀行が変動の基準金利を引き上げ始めています。他の銀行も2026年秋（8〜11月）にかけて年0.25%程度の引き上げを順次行う見込みです。次の利上げについては、野村證券が2026年12月をメインシナリオ、次いで2027年6月と予測しており、モゲチェックの予測でも2027年頃に政策金利1.5%程度が意識されています。現実的な備えとして、金利が今より1%程度上がっても返済を続けられるかを事前に試算しておくことが大切です。
借り時かどうかは金利の絶対水準だけでなく、購入したい物件やライフプランのタイミングによっても変わるため一概には言えません。事実として、2026年7月時点では変動金利は主要ネット銀行の最優遇で年0.9%台が中心と依然として低水準で、変動と固定の金利差は過去最大級のまま続いています。金利が上昇局面に入っている今こそ、1行だけで決めず複数の金融機関を横並びで比較し、自分の条件で実際に提示される金利と返済額を確認したうえで判断することが重要です。
固定金利もすでに大きく上昇している点に注意が必要です。フラット35（買取型）は2026年6月時点で約3.21%と高水準で、「過去の低い固定金利」に今から切り替えることはできません。判断軸は、①現在の水準の固定でも返済額を確定させる安心を取りたいか、②変動が今後さらに上がっても家計が耐えられるか、の2つです。感情ではなく、残りの返済期間・残高・家計余力をもとに、固定化した場合と変動を続けた場合の総返済額を試算してから決めるのが合理的です。
多くの銀行は変動金利の適用金利の見直しを年2回（4月・10月）行うため、2026年6月の利上げが自分のローンに反映されるのは次回の見直しタイミング（多くは10月）以降になり、タイムラグがあります。さらに元利均等返済で5年ルールが適用される場合、毎月の返済額自体は5年ごとの見直しまで変わりません。ただし返済額が変わらなくても内訳の利息割合は増えるため、契約の金利見直し時期とルールの有無を確認しておくことが大切です。
2026年7月の住宅ローン金利は、「変動は引き上げの始まり・固定は高止まりのまま一服」という局面です。日銀は6月に政策金利を1.00%へ利上げし、次の利上げは12月がメインシナリオと見られています。方向としては上昇ですが、そのペースと到達点は不確実です。
次にやるべきことはシンプルです。まず自分の条件で、複数の金融機関の最新金利・返済額を無料で横並びに確認すること。ここから、変動か固定か・どの銀行か・借り換えるべきかの判断材料が揃います。
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※本ページの情報は金融アドバイスを構成するものではありません。記載の金利・数値は公表された確定情報に基づく2026年7月時点のものであり、最新の金利・条件は各金融機関の公式サイトにてご確認ください。最終判断はご自身の責任のもと、必要に応じて専門家にご相談ください。
