住宅ローン金利の最新動向
変動・固定の「今」と今後の見通し【2026年8月】

6月利上げの背景——3つの要因

2026年6月の利上げは、複数の要因が重なった結果です。断片的な観測ではなく、確定した事実として押さえておきましょう。

これらを踏まえ、日銀は6月会合で政策金利を0.75%から1.00%へ0.25%引き上げました。採決は賛成7・反対1で、政策金利1.00%は約31年ぶりの高水準です。これは観測ではなく、すでに実行された過去の事実です。

次の利上げはいつか——9月会合の観測と2027年ロードマップ

今後の見通しについては、あくまで市場や証券会社の「予測・観測」であり断言はできませんが、2026年8月時点の代表的な見方は次の通りです（実行済みの事実と観測を分けて示します）。

つまり「利上げの方向にある」ことは確度が高いものの、そのペースと到達点は不確実です。だからこそ、変動を選ぶなら「金利が今より1%程度上がっても返済を続けられるか」を事前に試算しておくことが、現実的で最も有効な備えになります。

「変動と固定、結局どちらが得か」は将来の金利次第で誰にも断言できません。そこで、損得の予想ではなく自分の状況に合うかで選ぶために、次の3つの軸で考えます。

理由①——最初の10年の利息比重が大きい

住宅ローンの多くは元利均等返済で、毎月の返済額のうち返済初期ほど利息の割合が大きく、後半になるほど元本の割合が増えます。つまり、金利が家計に与えるインパクトが最も大きいのは返済の前半です。変動金利は当初の金利が低いため、この「利息比重が大きい時期」を低い金利で走り抜けられれば、それだけで利息の削減効果が大きくなります。仮に将来利上げがあっても、そのころには元本が減っており、金利上昇の影響は相対的に小さくなります。

理由②——固定が逆転するには何度も利上げが必要

2026年8月時点でも、変動と固定の金利差は依然として大きく開いた状態です。固定金利が結果的に「得だった」となるためには、変動金利がこの大きな差を埋めるだけ上昇する必要があります。政策金利は0.25%刻みで動くのが基本のため、その差を埋めるには複数回の追加利上げが必要で、しかもそれが早いタイミングで起きなければ、初期に稼いだ低金利メリットは埋まりにくいのです。これが「金利が上がっても、なお変動が有利になりやすい」と言われる数字上の理由です。

金利タイプを決めたあと、実際に借りる金融機関を選ぶ際に見るべきポイントは「表面金利」だけではありません。次の4つを総合的にチェックしましょう。

まず「借入可能額」を年収倍率で当たりをつける

金融機関は年収に対する返済負担率などから融資額を判断します。一般的な目安として年収の5〜7倍程度が語られることが多いですが、金利が上昇局面にある今は、借りられる上限いっぱいではなく「金利が上がっても返せる額」で借りるのが安全です。上限額と無理のない額は別物として考えましょう。

審査の通りやすさは金融機関で異なる

収入・勤続年数・物件タイプなどによって、審査の通りやすさは金融機関ごとに変わります。1行だけに申し込んで否決されると時間をロスするため、通過可能性の高い金融機関を事前に把握しておくことが大切です。

変動で借りている方——1.2%以上なら借り換えを検討

現在の変動の適用金利が高めの方は、より低い金利のネット銀行などへ借り換えることで総返済額を減らせる可能性があります。目安として適用金利が年1.2%以上・残高が大きい・残期間が長いほど借り換え効果は出やすくなります。ただし借り換えには事務手数料などの諸費用がかかるため、「削減できる利息 − 諸費用」で効果を試算してから判断しましょう。

固定期間選択型の方——特約終了前に動く

「10年固定」などの固定特約が終了すると、その時点の金利で再設定され、返済額が大きく変わることがあります（いわゆる11年目問題）。特約終了を待たず、終了前に借り換えや金利タイプ変更を比較検討しておくことで、金利が上がってから慌てる事態を避けられます。

金利動向とあわせて押さえておきたいのが住宅ローン控除（減税）です。年末のローン残高に応じて一定割合が所得税・住民税から控除される制度で、変動・固定のどちらを選んでも受けられます。

ポイントは、適用金利が控除率を下回っている間は、支払う利息よりも戻ってくる控除額の方が大きくなる「逆ざや」が生じ得ることです。この期間は、繰り上げ返済を急がずに控除メリットを取り切るという判断もあります。金利が上昇し適用金利が控除率を上回ってくると、この関係は変わります。控除は金利タイプ選びの決め手というより、返済戦略を組むうえでの補助線として使うのが実務的です。