2026年 金利上昇時代の借り換え完全ガイド
住宅ローン、そのまま放置していませんか？
金利上昇で「損している人」が急増中
借り換えシミュレーションをした人の平均削減額は約173万円（モゲチェック・2026年6月時点）。5分入力・無料・即時結果で、あなたの借り換え効果を今すぐ確認できます。
2025年以降、メガバンクからネット銀行まで変動金利の引き上げが「第1波→第2波」と広がり、低金利競争のフェーズは終了したと言われています。借り換えシミュレーション利用者の平均削減額は約173万円（モゲチェック・2026年6月時点）で、特に金利1.5%以上・残期間が長い方は効果が大きい傾向です。モゲチェックなら5分入力・無料で借り換え効果を即時確認でき、20万人超の利用実績があります。
📋 この記事でわかること
- 2026年の金利上昇で「借り換えを検討すべき人」の特徴
- 借り換えで本当に得するかシミュレーション方法と削減額の目安
- 実際にあった「金利1.75%→0.389%・総額240万円削減」などの事例
- モゲチェックの借り換え機能の具体的な使い方（3ステップ）
- 借り換えにかかるコスト・注意点（誠実に解説）
2026年、金利上昇で借り換え検討者が急増している理由
メガバンク（三菱UFJ・三井住友・みずほ）が変動金利を引き上げ、続いてSBI新生・イオン・ソニー銀行など主要ネット銀行も追随。日銀は2026年6月の会合で政策金利を0.75%から1.0%へ引き上げ（7月31日の会合では据え置き）、7月からはPayPay銀行など一部の銀行が変動金利の引き上げを開始しました。市場では9月17〜18日会合での利上げ観測が強まっており（2026年8月時点）、変動金利型ローン保有者は「次の利上げの前に動くか」の判断が迫られています。
2025年以降、住宅ローン金利の引き上げは「第1波→第2波」という形で広がっています。まずメガバンク（三菱UFJ・三井住友・みずほ）が変動金利を引き上げ（第1波）、続いてSBI新生銀行・イオン銀行・ソニー銀行などネット銀行大手も相次いで引き上げに踏み切りました（第2波）。業界関係者の間では「低金利競争のフェーズが完全に終了した」と評されています。
日銀は2026年6月15〜16日の会合で政策金利を0.75%から1.0%へ0.25%引き上げました。2026年7月31日の会合では1.0%に据え置かれましたが利上げ路線は維持されており、年内にさらに1.25%へ達する可能性も残っています。7月末時点では12月利上げを本命視する見方が多かったものの、8月に入り市場では次回9月17〜18日会合での利上げ観測が急速に強まっています（2026年8月時点）。変動金利型ローンを保有している方は「次の利上げ前に動くかどうか」の判断が迫られています。
2026年6月に固定金利はほぼ全行で大幅に上昇し、フラット35の最低金利は2026年8月に3.29%と現行制度で最高となりました（6月3.21%→7月3.14%→8月3.29%。出典：住宅金融支援機構・日本経済新聞）。日銀は6月15〜16日の会合で政策金利を1.00%へ引き上げ、これを受けて7月のPayPay銀行に続き、8月はドコモSMTBネット銀行（旧住信SBIネット銀行）が変動金利+0.25%・楽天銀行が+0.043%と引き上げが広がっています（メガバンク4行は8月据え置き）。それでも新規の最低水準は年0.95%〜、ネット銀行平均で年1.2%前後（モゲチェック集計・2026年8月）です。固定金利特約の終了が近い方や、現在の変動金利が高めの方は、変動金利がさらに動く前に早めに試算しておくほうが選択肢を広く持てます。
変動金利型ローンの「隠れリスク」
変動金利型のローンは、金利が低い時期には有利に機能しますが、政策金利が上昇すると適用金利も引き上げられる場合があります。特に2010年代に住宅を購入された方の中には、ここまでの金利上昇を想定していなかった方も少なくないでしょう。また銀行によって引き上げ幅・タイミングに差があるため、今の自分のローンより有利な金利を提供している銀行が存在する可能性があります。
- 変動金利型ローンの利用者は住宅ローン全体の約7〜8割（一般的な市場統計より）
- 金利0.1%の上昇で3,000万円・35年ローンの総支払い額は数十万円単位で増加する場合があります
- 固定金利型への借り換えで「返済額を確定させたい」というニーズが高まっています
- 借り換えは「今より低い金利の商品が存在するか」確認するだけでも価値があります
「様子見」のコストを意識していますか？
「そのうち調べよう」と思いながら1年放置すると、その間も毎月高い金利での返済が続きます。借り換えをしなかった場合のコスト（機会損失）を意識することが重要です。借り換え効果がある場合、早めに動くほど削減できる総額が大きくなる傾向があります。
住宅ローンの基礎から学びたい方は → 住宅ローン完全ガイド もご覧ください。
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【2026年6月時点データ】借り換えメリットは今も健在
金利が上昇している2026年でも、借り換えメリットは失われていません。2026年6月時点の平均借り換えメリット額は約173万円（173.2万円）。返済中の平均金利が過去最高水準の1.49%まで上昇する一方、借り換え先金利は0.97%と低水準を維持しているため、金利差は5月の0.48ptから0.52ptへ拡大しています。
（諸費用差引後）
（現在1.49%→0.97%）
（検討層）
平均年齢
平均借り換えメリット額の推移（2026年6月レポート）
直近6ヶ月の平均メリット額は173〜185万円のレンジで安定推移し、2026年6月は173.2万円。2026年1月から6ヶ月連続で返済中金利が上昇する一方、借り換え先金利は低水準を保っており、メリットが出やすい状況が続いています。
現在金利・借り換え先金利・金利差（2026年6月時点）
| 時期 | 返済中の平均金利 | 借換先金利 | 金利差 |
|---|---|---|---|
| 2026年5月 | — | — | 0.48pt |
| 2026年6月（最新） | 1.49% | 0.97% | 0.52pt |
返済中の平均金利は2026年に入って6ヶ月連続で上昇し、6月時点で過去最高水準の1.49%に達しました。一方でモゲチェックが提示する借り換え先金利は0.97%と低水準を維持しており、金利差は0.52ptへ拡大。残債3,000万円・残期間25年で金利を1.49%→0.97%に下げた場合、月々約7,000円・総額約190万円の削減に相当します。
変動金利ユーザーの47.3%が「固定への切り替え」を検討中
金利上昇を背景に、現在変動金利で返済中のユーザー（4,948件）のうち47.3%が固定金利への切り替えを検討しています（変動継続を希望は52.7%）。一方、固定金利で返済中のユーザー（1,253件）は68.8%が固定継続を希望しており、「先々の安心感」を選ぶ動きが根強く続いています。また、借り換えを実行したユーザーの5割超が独自の「モゲチェック特別金利」を利用しています（提示金利は診断内容・属性・物件条件により変動）。
💬 住宅ローンアナリスト・モゲチェック塩澤氏のアドバイス：「借り換えで効果が出る目安は、金利差0.3%以上・残期間20年以上。2026年6月時点の平均金利差0.52%はこの目安を十分に上回っています。借り換えは早いほど有利——金利差がついた状態で返済を続けるほど、削減できたはずのメリットを毎月手放していることになります」
出典：住宅ローン比較診断サービス「モゲチェック」【2026年6月】モゲチェック住宅ローンユーザーレポート（借り換えトレンド）（モゲチェック借り換え診断登録ユーザー集計）
借り換えで本当に得するの？シミュレーション解説
借り換え効果は概算で「（現在金利 − 借り換え後金利）× 残債 × 残り期間」。残高3,000万円・残期間25年で金利1.49%→0.97%なら月々約7,000円・総額約190万円の削減になる計算です（2026年6月の平均的な金利差の場合）。
📉 借り換えで変わる年間返済負担イメージ（残高3,000万円・残期間25年／金利1.5%→0.5%・金利差1.0%の例）
※あくまでイメージ。諸費用考慮前の概算値で、実際は条件により異なります。
「借り換えってお得そうだけど、手数料が高そうだし…」という不安を持っている方は多いと思います。ここでは、どのように削減効果を考えればよいかを解説します。
借り換え効果の考え方
借り換えの効果は大まかに「（現在の金利 − 借り換え後の金利）× 残債 × 残り年数」で計算されます。ただし実際には、元利均等返済の計算方式や諸費用も加味する必要があります。
| 条件 | 借り換え前（例） | 借り換え後（例） |
|---|---|---|
| 借入残高 | 3,000万円 | 3,000万円 |
| 残り期間 | 25年 | 25年 |
| 適用金利（目安） | 1.5% | 0.5% |
| 月々の返済額（概算） | 約121,000円 | 約107,000円 |
| 月々の差額 | 約14,000円の削減 | |
| 25年間の総削減額（概算） | 約420万円（※諸費用考慮前） | |
※上記はあくまでシミュレーション例です。実際の削減額は借入条件・金融機関・諸費用等により異なります。
金利差がある場合の視覚イメージ
※上記は事例に基づく参考値です（0.389%は2022年頃の適用事例水準）。金利は各金融機関・審査状況・時期により異なります。現在の最新金利はモゲチェックでご確認ください。
自分の場合にどれだけ得になるかは、残債・残り期間・現在の金利によって大きく変わります。モゲチェックのシミュレーション機能では、現在のローン情報を入力するだけで、複数の借り換え先候補と削減見込み額を一度に確認できます。
実際の借り換え事例
「金利1.75%→0.389%・総額240万円削減」など、実際の借り換え成功事例があります。個別事例なので全員に再現される保証はありませんが、現在金利が1.0%以上の方は試算する価値が高いです。
モゲチェックを通じた実際の借り換え事例をご紹介します。これらはあくまで個別事例であり、すべての方に同様の効果が保証されるものではありませんが、借り換えの可能性をイメージしていただく参考にしてください。
| 事例 | 借り換え前 | 借り換え後 | 総支払い額の削減（モゲチェック事例） |
|---|---|---|---|
| 事例1 | 1.75% | 0.389% | 約240万円 |
| 事例2 | 0.75% | 0.389% | 約180万円 |
事例1：固定金利で組んでいたが、借り換えで大幅に金利を引き下げることができたケース。／事例2：すでに低金利のローンでも、さらに低い金利への借り換えで削減効果があったケース。（0.389%はいずれも2022年頃の適用事例）
- 上記はモゲチェックが公表している個別事例であり、平均的な結果ではありません
- 借り換え効果は残債・残り期間・現在の金利・諸費用等により異なります
- 審査の結果によっては、表示された金利が適用されない場合があります
「自分と条件が違うから参考にならないかも」と感じた方こそ、モゲチェックで自分の条件を入力してシミュレーションすることをおすすめします。個別の条件に合わせた候補が表示されます。
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モゲチェック借り換え機能の使い方（3ステップ）
①現在のローン情報を入力（5分） → ②借り換え提案を確認（即時表示） → ③気になる金融機関に申込。途中で止めても費用はかからず、無料で借り換え効果だけ確認することも可能です。
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借り換えにかかるコスト・注意点
借り換えには事務手数料・登記費用・保証料などで数十万円かかるのが一般的。「諸費用を引いても削減額がプラスになるか」を必ず試算で確認しましょう。残期間が短い・残債が小さい場合は効果が薄い可能性があります。
借り換えには費用がかかります。「削減額 vs 諸費用」を正しく把握したうえで判断することが大切です。ここでは一般的にかかるとされる費用と注意点を誠実にお伝えします。
借り換え時に一般的に発生する費用
| 費用の種類 | 目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 事務手数料（新しい金融機関） | 借入額の1〜2%程度 | 金融機関によって異なります |
| 抵当権抹消・設定の登記費用 | 数万円〜十数万円程度 | 司法書士費用含む |
| 繰上返済手数料（現在の金融機関） | 0円〜数万円 | 金融機関によって異なります |
| 火災保険料（再加入） | 条件による | 既存契約の扱いによって変わります |
| 印紙税 | 数千円〜数万円 | 借入額によって異なります |
総費用の目安は一般的に50〜100万円前後になる場合があります（条件により大きく異なります）。モゲチェックのシミュレーションでは諸費用を加味した「実質的な得額」を確認できる場合がありますので、活用をおすすめします。
借り換えが向いているとされるケース（一般論）
- 現在の金利と借り換え後の金利差が0.3%以上ある場合（一般的な目安）
- 残債が1,000万円以上ある場合
- 残り返済期間が10年以上ある場合
- 返済に問題がなく、安定した収入がある場合
- 諸費用を差し引いても得になるかを必ず確認してください
- 変動金利への借り換えは将来の金利上昇リスクがある点を理解したうえで判断してください
- 審査結果によっては希望の金利が適用されない場合があります
- 団体信用生命保険の条件が変わる場合がありますので確認が必要です
- 返済困難な状態にある場合は、借り換えではなく専門機関への相談をおすすめします
上記のような判断は個人の状況によって異なります。最終的な判断は、ファイナンシャルプランナーや金融機関の担当者にも相談することをおすすめします。モゲチェックのシミュレーションはあくまで検討の出発点としてご活用ください。
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モゲチェックの借り換え診断はこちら ▶※本ページの情報は金融アドバイスではありません。最終判断はご自身の責任でお願いします。
よくある質問
借り換え審査は現在の返済状況・収入・残債・担保評価で判断され、現在問題なく返済中の方は通りやすい傾向。借り換え費用は数十万円かかるため、削減効果と諸費用の差し引きで検討するのが基本です。
借り換えの審査は通りますか？
借り換え審査の基準は、現在の収入・返済履歴・残債・担保評価などに基づいて各金融機関が判断します。一般的に現在の返済に問題がなく、安定した収入がある方は審査に通りやすいと言われています。モゲチェックでは、審査通過可能性の高い金融機関を絞り込んで提示してくれるため、無駄な申込を避けられる場合があります。
借り換えにかかる費用はどのくらいですか？
借り換えには一般的に、事務手数料・登記費用・保証料・火災保険料などが必要な場合があります。総額で数十万〜100万円程度かかるケースが多いとされています。これらの費用を考慮したうえで「総支払い額が減るか」を確認することが重要です。モゲチェックでは手数料込みでのシミュレーションが可能な場合があります。
モゲチェックは無料で使えますか？
モゲチェックの借り換えシミュレーション機能は無料でご利用いただけます。現在のローン情報を入力するだけで、借り換え先の候補と削減見込み額が即時表示されます。
変動金利と固定金利、どちらに借り換えるべきですか？
変動金利は一般的に金利が低い一方、将来の金利上昇リスクがあります。固定金利は返済額が確定する安心感がある一方、現時点では変動より高い水準になる場合があります。
2026年6月、日銀は政策金利を0.75%から1.0%へ引き上げ（7月31日の会合では据え置き）、7月からは一部の銀行が変動金利の引き上げを開始しました。年内にさらに1.25%へ達した場合（2026年8月時点、市場では次回9月17〜18日会合での利上げ観測が強まっています）、変動金利型ローンの返済額が段階的に増加する可能性があります。こうした状況から、変動→固定への借り換えを検討する方が増加しています。なお、変動と固定の金利差は現在「過去最大級」に拡大していると言われており、どちらが最終的に有利かはご自身の返済計画・リスク許容度・残り期間によって大きく異なります。専門家への相談も検討されることをおすすめします。
借り換えのタイミングはいつがいいですか？
一般的に、残債が多く残り期間が長いほど借り換え効果が大きいとされています。また、現在の金利と借り換え後の金利差が大きいほど削減効果が期待できます。モゲチェックでシミュレーションを行い、費用対効果を確認してから判断することが重要です。
固定金利への借り換えを検討している方にとっては、さらなる利上げが見込まれる今が比較・検討の好機といえます。ただし、固定金利自体も上昇傾向が続いているため、「いずれ調べよう」と先送りにすると、固定金利の水準がさらに上がってしまう可能性もあります。まずはモゲチェックで現在の条件を確認し、早めに選択肢を把握しておくことをおすすめします。
日銀の利上げが近いと聞きました。借り換えは利上げ前と後どちらがいいですか？
固定金利への借り換えを考えている場合、借り換え先の固定金利はすでに上昇が進んでいる（2026年8月のフラット35は3.29%と現行制度で最高。6月3.21%→7月3.14%→8月3.29%）ため、利上げを待ってから動くと固定の水準がさらに上がっている可能性があります。固定への借り換えは早く動くほうが選択肢が多い傾向です。一方、変動→変動の借り換えは、利上げ後も各行の金利差がどう残るか次第なので、現在の金利と新規最優遇金利との差がどれだけあるかがポイントになります。いずれの場合も、まず無料シミュレーションで現状（現在の金利・残債・削減見込み額）を把握してから判断することをおすすめします。
銀行に直接行かなくても手続きできますか？
モゲチェックのシミュレーションはオンラインで完結します。ただし、実際の借り換え手続きでは書類の提出や金融機関との対応が必要な場合がほとんどです。一部の金融機関ではオンラインで完結できる手続きを提供しているところもありますが、詳細は各金融機関にご確認ください。
- 金利・メリット額データ出典：住宅ローン比較診断サービス「モゲチェック」【2026年6月】住宅ローンユーザーレポート（借り換えトレンド）
- フラット35金利：住宅金融支援機構・日本経済新聞（2026年8月）／変動金利の水準：モゲチェック集計・いえーる住宅研究所（2026年8月）
- 最終更新日：2026年8月
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