住宅ローンの基礎知識【完全ガイド2026】
団信・固定vs変動・35年返済の実態をわかりやすく解説

団信（団体信用生命保険）とは、住宅ローンの借入人が死亡または高度障害状態になった場合に、保険金でローン残高が完済される保険の仕組みです。民間の銀行で住宅ローンを組む場合、団信への加入が融資条件となっているのが一般的です（フラット35は任意加入）。

団信の主な種類

住宅ローンの金利タイプは大きく「固定金利」「変動金利」「固定期間選択型（固定特約型）」の3つに分かれます。どれが優れているということはなく、それぞれのライフプランやリスク許容度に応じて選ぶことが一般的です。

固定期間選択型とは

3年・5年・10年など一定期間だけ金利を固定し、期間終了後に再度金利タイプを選択できる商品です。固定期間中は安心感があり、期間終了時に金利が低ければ変動に切り替えるといった柔軟な使い方ができる場合があります。一方で、固定期間終了後に金利が上昇している可能性も考慮しておくことが一般的に重要とされています。

どちらを選ぶかの判断軸

• 金利変動リスクを取れるかどうか（家計の余裕度・貯蓄額）
• 借入期間の長さ（短期ほど変動のリスクは限定的とされる場合がある）
• 将来の収入見通し（安定しているかどうか）
• 既存の保険・資産との兼ね合い
• 金利差と総返済額をシミュレーションで比較する

住宅ローンを「35年も払い続けるのは不安」と感じる方は少なくありません。ここでは35年ローンの実態を整理します。

35年ローンの基本

35年ローンとは、返済期間を最長35年に設定したものです。返済期間が長いほど毎月の返済額を抑えられますが、支払う利息の総額は増える傾向があります。

※ 上記は概算の試算値です。実際の返済額は金融機関・商品によって異なります。

「一生払い続ける」わけではない

35年ローンは「35年かけて完済する計画のローン」であり、繰り上げ返済によって期間を短縮できる場合があります。また、収入が増えたタイミングでの繰り上げ返済や、金利の見直し・借り換えによって総支払額を抑える可能性もあります。

「最初の10年」が勝負 — 利息の半分以上は前半で払う

元利均等返済の重要な特性として、返済の前半ほど毎月払いに占める「利息」の比率が高いという点があります。たとえば3,000万円・年利1.5%・35年の場合、総支払利息は約851万円ですが、そのうち最初の10年間だけで約470万円（約55%）を払い終える計算になります。

逆に言えば、20年・25年目には月々の利息分はかなり小さくなっているため、その時点で金利が多少上がっても家計への影響は限定的です。変動金利を選んでいる場合も、「最初の10年をいかに低い金利で乗り切るか」が、総返済額を抑えるうえで非常に重要とされています。

35年ローン設定のメリット

• 毎月の返済額を抑えられるため、家計に余裕を持ちやすい
• 余裕資金を貯蓄・投資に回せる可能性がある
• 万一の収入減少時に返済できる可能性が高まる
• 住宅ローン控除の恩恵を長く受けられる場合がある

近年、一部の金融機関で最長50年という超長期の住宅ローンが登場しています。2022年以降、都市銀行・ネット銀行を中心に取り扱いが広がりつつある商品です。

モゲチェックの利用者データでは、返済期間35年超の超長期ローンを選ぶ人が全国38.7%・東京39.7%（2026年7月データ）と約4割に達しています（モゲチェック『住宅ローンユーザーレポート（新規借入トレンド）』2026年7月データ・診断登録ユーザーの集計）。毎月の返済額を抑えるための選択として定着していますが、下記のデメリットとセットで検討が必要です。

50年ローンのメリット

• 毎月の返済額を35年ローンよりさらに抑えられる
• 若いうちに高額物件に手が届きやすくなる場合がある
• 月々の余裕資金を他の投資・貯蓄に回しやすい

50年ローンのデメリット・リスク

• 総支払利息が35年ローンより大幅に増える可能性がある
• 完済時の年齢が高くなる（80代を超えるケースも）
• 長期間のうちに金利環境が大きく変化するリスクがある
• ローン残高の減少スピードが遅いため、売却時にオーバーローンとなるリスクがある場合がある
• 取り扱い金融機関がまだ限られている

繰り上げ返済とは、毎月の定期返済とは別に、余裕のある資金を元金の返済に充てることです。元金が減ることで、その後の利息負担が軽減される効果があります。

繰り上げ返済の2つの方式

繰り上げ返済を検討するタイミング

• ボーナス時など、まとまった資金が手に入ったとき
• 住宅ローン控除の適用期間（一般に13年）が終わったあと
• 子育て・教育費が一段落したとき
• 昇給・転職等で収入が増えたとき

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは、住宅ローンを利用してマイホームを購入・建築した場合に、年末のローン残高の一定割合が所得税から差し引かれる税制優遇制度です。

主な概要（2024年入居・新築住宅の場合）

※ 上記は一般的な概要です。詳細は国税庁のウェブサイトや税務署にてご確認ください。制度は変更される場合があります。

手続きの流れ

• 入居した年の翌年に確定申告で申請（初年度）
• 2年目以降は会社員の場合、年末調整で手続き可能（勤務先経由）
• 借入先から「残高証明書」、市区町村から「住宅取得等資金に係る借入金の年末残高等証明書」などが必要になる場合があります

「わざわざ住宅ローンを組まなくても、賃貸で十分では？」と考える方も少なくありません。確かに賃貸には柔軟性というメリットがあります。一方で、特に老後の賃貸リスクについては、早めに把握しておくことが一般的に重要とされています。

① 高齢になると賃貸の入居を断られやすくなる

実態として、高齢者の賃貸入居は審査で断られるケースが増える傾向があります。大家・管理会社が懸念する主な理由は以下の通りです。

• 孤独死・室内死亡のリスク（心理的瑕疵物件になる可能性）
• 保証人・保証会社の審査が通りにくくなる
• 年金収入のみでは家賃収入の審査基準を満たせない場合がある
• 認知症・病気による家賃滞納リスクを懸念される

② 家賃を払い続けるコスト

賃貸は毎月の支払いが資産として残りません。仮に月10万円の家賃を35年間払い続けると、総額は約4,200万円になります。さらに老後も年金から家賃を支払い続ける必要があります。住宅ローンを完済していれば、老後の住居費は管理費・固定資産税のみとなる場合があります。

③ 賃貸が向いているケース

一方で、以下のような状況では賃貸を継続する選択肢も十分あるとされています。

• 転勤・異動が多い仕事（数年ごとの転居が必要）
• ライフステージが変わる可能性が高い（独身・結婚検討中など）
• 将来的に地域を変える可能性がある
• 住まいより投資・資産運用を優先したい方針