不動産投資ローン 借り換えガイド【2026】
アパートローンの金利、
まだ見直していないのは損かもしれない
不動産投資ローン（アパートローン）は、住宅ローンに比べて金利が高く設定されています。借り換えの余地が大きい分、正しいサービスを使えば毎月の返済額を大きく減らせる可能性があります。
＼ 相談・試算は費用ゼロです ／
不動産投資ローン（アパートローン）は住宅ローンより金利が高く設定されているため、借り換えの余地が大きい商品です。特に「2013年以前購入・現在金利2%以上・残高1,500万円以上」のいずれかに該当する方は、平均1.9万円/月（年間約22.8万円）の返済削減実績があります。INVASEは完全成功報酬制（金利削減額の10%・税別）で、相談・試算は無料・失敗時は費用ゼロです。
こんな方は借り換えメリットが大きい可能性があります
「2013年以前購入」「金利2%以上」「残高1,500万円以上」の3条件のうち1つでも該当すれば、借り換え試算をする価値が高いです。無料相談のみでも費用は発生しません。
次の3つのうち1つでも当てはまる方は、借り換えで返済を減らせる余地が大きい層とされています。当時と現在の市場金利の差が、毎月の返済額に効いてくるためです。
借り換えで何が変わるのか
平均で毎月1.9万円（年間22.8万円・10年で228万円）の返済削減実績。費用は成功時のみ金利削減額の10%（税別）で、削減効果の90%はオーナーの利益として残ります。
※あくまでイメージ。実際の削減額は条件・諸費用により異なります。
毎月1.9万円の削減は、年間で約22.8万円。10年で228万円になる計算です。元本が2,000万円を超えている場合は、さらに効果が大きくなるケースもあります。
なぜ今、見直しが重要なのか
日銀は2024年3月のマイナス金利解除以降、2024年7月・2025年1月・2026年6月（1.00%）と段階的に利上げを実施。アパートローンは元々2〜4%台で借り換え余地が大きく、今動くことが「さらなる利上げ前のリスクヘッジ」になります。
日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除し、同年7月・2025年1月と段階的な利上げを重ね、2026年6月には政策金利を1.00%へ引き上げました。住宅ローンの変動金利は上昇傾向にある一方で、アパートローン・不動産投資ローンはもともと2〜4%台の高金利で設定されているため、借り換えの余地が別の形で存在しています。
アパートローン：2〜4%台 金融機関・築年数・属性によって大きく異なる。2013年以前のローンは特に高金利のまま放置されているケースが多い。
0.5〜1.5%程度の削減事例あり 元本残高2,000万円で1%の金利差があると、毎月約1.7〜2万円、10年で200万円超の差になる計算。
さらなる利上げの可能性 日銀は2025年1月に0.5%へ利上げ後も段階的に引き上げ、2026年6月には政策金利を1.00%へ利上げした。みずほリサーチ&テクノロジーズ・三菱UFJリサーチ&コンサルティングなど主要シンクタンクは、さらなる利上げ（2026年8月時点では9月会合での利上げ観測が優勢）も見込まれると指摘している。
📎 出典：日本銀行「金融市場調節方針の変更について」各回発表（日本銀行公式サイト）／みずほリサーチ&テクノロジーズ「日本経済見通し」／三菱UFJリサーチ&コンサルティング「経済見通し」 ※予想はあくまでコンセンサスであり、確定的な予測ではありません。
※ 日銀公表値ベース。2026年後半以降（点線）はコンセンサス予想であり確定ではありません。
2024年3月にマイナス金利解除（0〜0.1%）。
2025年1月に追加利上げ（0.5%）。
現在の政策金利水準。
2026年8月時点では9月17-18日会合での利上げ観測が優勢。あくまで観測。
INVASE（インベース）の特徴
モゲチェック運営元のMFSが提供する投資ローン専門サービス。①プロが手続き代行、②完全成功報酬制、③無料相談・試算、④バウチャー機能で借入可能額を事前確認、の4つが強みです。
モゲチェックを運営するMFS（株式会社MFS）が提供する、不動産投資ローン専門の借り換えサービス。住宅ローンの比較・見直しで実績を持つ同社が、より複雑なアパートローンにも対応している。
不動産投資ローンの借り換えは、金融機関の比較・交渉・書類準備・審査対応と、一般的な住宅ローン以上に複雑な手続きが必要になります。INVASEでは、これらの工程をすべて専任スタッフが代行します。オーナー側が用意するのは初回の物件・ローン情報の提供のみ。本業や物件管理の時間を奪われません。
料金体系は完全成功報酬制です。借り換えが成立した場合にのみ、金利削減額の10%（税別）が発生します。審査が通らなかった場合・削減効果が出なかった場合は費用ゼロ。「本当に効果があるのかわからない」という段階でも、無料相談・試算から気軽に始められます。
「本当に自分のローンで効果が出るのか」は、実際に試算してみなければわかりません。INVASEでは現在の金利・残高・物件情報をもとに、削減できる金利の目安と返済プランを無料で提示してくれます。試算の結果、効果が薄いと判断すれば申し込まなくても構いません。まず数字を見ることから始めるのが正解です。
まだ物件を持っていない方向けに、不動産投資ローンの借入可能額を事前に確認できる「バウチャー」サービスも用意されています。物件を決める前に自分がいくら借りられるかを把握しておくことで、無理のない投資計画が立てられます。借入可能額に合った物件紹介も受けられるため、投資スタートを効率化できます。
借り換えの流れ（シンプル4ステップ）
①無料相談・試算 → ②プラン提案 → ③プロが代行 → ④借り換え完了で返済額が下がる。オーナー側の作業は初回の物件・ローン情報の提供のみで、本業の時間を奪われません。
現在の金利・元本・物件情報を伝えるだけ。削減できる可能性の試算を無料で確認できる。
専門スタッフが最適な借り換えプランを提示。現状維持と比較した収支シミュレーションも確認できる。
金融機関の選定・交渉・書類準備はすべてINVASEが代行。オーナーの手間は最小限。
新しい金利で返済がスタート。成功した場合のみ成功報酬（金利削減額の10%）が発生する。
まず無料で試算してみる
現在の金利・元本を入力するだけで、毎月の返済額をどれだけ削減できるかがわかります。相談・試算は費用ゼロです。
INVASE（インベース）で借り換え効果を無料試算
完全成功報酬制（金利削減額の10%・税別）／相談・試算は費用ゼロ
＼ 相談・試算は費用ゼロです ／
🏢 INVASE（インベース）の無料相談はこちら ▶ 借入可能額の確認（バウチャー）はこちら →※上記リンクはアフィリエイトリンクです。借り換え費用は成功報酬制（金利削減額の10%・税別）。料金・条件は変更される場合があります。
よくある質問
借り換えにはどれくらいの費用がかかりますか？
INVASEは完全成功報酬制です。借り換えが成功した場合にのみ、金利削減額の10%（税別）が発生します。無料相談・試算の段階では一切費用がかかりません。借り換えに失敗した場合も費用はゼロです。
どんな物件・ローンが対象になりますか？
アパートローン・不動産投資ローンが対象です。自宅の住宅ローンは対象外となります。特に効果が大きいのは、2013年以前購入・現在金利2%以上・元本残高1,500万円以上の3条件に当てはまるケースです。詳細は無料相談で確認できます。
住宅ローンとアパートローンの借り換えは何が違いますか？
住宅ローンは居住用物件向けで金利が低め・審査が比較的緩やかです。アパートローン（不動産投資ローン）は収益物件向けで金利が高く設定されており、審査基準も異なります。そのため専門的な知識が必要で、投資ローン専門のサービスを使うのが効果的です。
知っておくべき注意点
物件の収益性・オーナーの信用状況によっては、新しい金融機関の審査が通らないケースもあります。無料相談で事前に確認することをおすすめします。
借り換えの際、現在の金融機関に対して繰り上げ返済手数料が発生するケースがあります。手数料を含めた総コストで検討することが重要です。
ローン借り換えは毎月のキャッシュフロー改善に有効ですが、空室リスク・物件価値の変動など不動産投資自体のリスクは別途存在します。
あわせて読みたい
- 政策金利の推移・利上げ経緯：日本銀行「金融市場調節方針の変更について」各回発表（2024年3月・7月／2025年1月／2026年6月 1.00%）
- 今後の見通し：みずほリサーチ&テクノロジーズ・三菱UFJリサーチ&コンサルティングなどの市場予想（2026年8月時点では9月会合での利上げ観測が優勢・あくまで参考）
- 返済削減額：紹介サービスの実績値（平均 月1.9万円）。実際の削減額は残高・金利差・残期間により異なります。
- 費用：INVASEは完全成功報酬制（金利削減額の10%・税別）。無料相談・試算は費用ゼロ。
- 最終更新日：2026年8月
公式サイト・金利表・各種一次情報をもとに、住宅ローン・金融サービスの比較解説を書いています。金利・条件は予告なく変更される場合があります。本ページの情報は金融アドバイスを構成するものではなく、最終判断はご自身の責任のもと、最新情報は各公式サイトをご確認ください。