年収別 住宅ローン借入可能額シミュレーション【2026年】
年収300万〜1000万の目安と注意点

以下は年収別の借入可能額の目安シミュレーションです。条件：金利0.5%・35年返済・返済比率上限35%・他のローンなしで計算しています。

銀行が計算する「借入可能額」は、あくまで審査上の上限です。実際の生活では、住宅ローン以外にもさまざまな支出があります。

年収500万円で税込みの返済比率35%（約15.3万円/月）で借りた場合、手取りが月32〜35万円程度だとすると、返済負担率は手取りの43〜48%程度になります。これは家計的にかなり厳しい水準です。

• 一般的に「無理なく返せる目安」は手取り月収の25〜30%以内と言われています
• 子どもがいる・将来的に子どもを持つ予定がある場合は教育費も考慮が必要
• 老後資金（iDeCo・NISAなど）の積み立て余力も確保しておくことが重要
• 共働きでも、産休・育休中の収入減少リスクを考慮する必要があります

住宅購入の際は、物件価格だけでなく諸費用も必要です。この費用を見落として「頭金が足りなかった」「思ったより現金が必要だった」というケースは非常に多いです。

3,000万円の物件であれば90万〜210万円程度の諸費用が発生する計算です。この費用は住宅ローンに含めることが難しい場合（一部の銀行は諸費用ローンを提供していますが）、自己資金として用意しておく必要があります。

夫婦共働きの場合、それぞれが住宅ローンを借り入れる「ペアローン」を利用することで、借入可能額を大幅に増やすことができます。

ペアローンとは

夫婦それぞれが住宅ローンを契約し、お互いが連帯保証人になる仕組みです。夫が2,500万円・妻が2,000万円を借り入れれば合計4,500万円のローンを組めます。

ペアローンは共働きが続く前提での制度です。特に育休・産休・転職などで一時的に収入が減る可能性がある場合は、片方の収入だけで返済できるかをシミュレーションしておくことが重要です。

なお、モゲチェック調べ（診断登録ユーザーの集計）では、新規借入でペアローン・連帯債務を選ぶ人は全国22.5%、東京では32.8%（3人に1人）と定着しています（モゲチェック『住宅ローンユーザーレポート（新規借入トレンド）』2026年7月データ）。物件価格の高い東京ほど世帯収入で借りる選択が一般的になっている一方、その分だけ片方の収入減リスクも大きくなる点は押さえておきましょう。

借入可能額のシミュレーションをする際、金利の違いは非常に大きな影響を与えます。「たった1%の差」と思いがちですが、3,000万円・35年の借入では総返済額に数百万円の差が生まれます。

3,000万円・35年借入の場合の比較

金利0.5%と1.5%の利息差は約578万円です。これは金融機関選びと申し込みタイミングの重要性を示しています。モゲチェックでは複数の金融機関の金利を比較しながら、自分の条件に合った最適な銀行を選ぶことができます。

住宅ローンは「組んだら終わり」ではありません。年収が上がったり、金利環境が変わったりすることで、借り換えによって返済条件を改善できる場合があります。

• 年収アップにより返済比率に余裕が生まれ、より有利な条件の銀行に乗り換えられる場合がある
• 職歴・勤続年数が積み重なることで審査条件が改善され、低金利銀行への借り換えが通りやすくなる
• 市場金利が下がった時期に固定金利型へ借り換えることでリスクを低減できる場合がある
• 残債が多い段階での借り換えほど、削減効果が大きくなる

「最初に組んだローンを最後まで返し続けるのが当たり前」という考え方は見直す価値があります。住宅ローンは30〜35年という長期間の契約です。その間に自分の状況も市場環境も変化します。定期的に現状確認することが重要です。