控除を最大化するには
「良い金利で借りること」が前提です
「良い金利で借りること」が前提です
住宅ローン控除は年末残高 × 0.7% で計算されます。金利が高すぎると、控除があっても総支払いが増えてしまいます。 まず自分に合った最低水準の金利を確認してから、住宅購入を進めることが控除の最大活用につながります。
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控除率0.7%・最長13年・制度は2030年まで延長決定。
控除を最大化するには「良い金利で借りること」が前提です。
最終更新：2026年5月26日 ／ 2026年度税制改正大綱に基づく最新情報
新築（長期優良）は最大4,500万円・13年で約315万円の控除総額が目安。控除を最大化するカギは「省エネ性能を満たす住宅選び」と「低金利での借入」の2つ。初年度は確定申告、2年目以降は年末調整で完結します。金利が高いと控除があっても総支払いは増えるため、住宅購入前にモゲチェックで自分が借りられる最低金利を確認しておくのが鉄則です。
住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）とは、住宅ローンを利用してマイホームを取得した場合に、毎年の年末時点のローン残高の一定割合を、所得税（および住民税の一部）から差し引いてくれる制度です。
「控除」とは納めるべき税金から直接引き算する仕組みです。所得が減るのではなく、計算された税額そのものが減るため、節税効果が非常に高いのが特徴です。
仕組みは以下のような流れです（一般的な解説ベース）：
金融機関から送られてくる「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」に記載されます。
ただし、年末残高は住宅の種類ごとに定められた「借入限度額」が上限となります。
所得税から引ききれなかった残額は、翌年の住民税から一定限度内で控除されます（上限：前年課税所得の5%、最大9.75万円）。
控除期間が終わるまで、毎年この計算を行います。初年度は確定申告、2年目以降は年末調整で手続きします。
住宅ローン控除は「税額控除」です。すでに給与天引きで納めた所得税が、控除額分だけ戻ってくるイメージです（還付）。会社員の場合、確定申告か年末調整の後に、指定口座への振込や源泉徴収額の調整という形で恩恵を受けます。
2022年（令和4年）の税制改正は、住宅ローン控除にとって大きな転換点となりました。最も注目された変更が控除率の1.0%から0.7%への引き下げです。
低金利時代が続く中で、住宅ローンの変動金利は0.3〜0.5%台にまで低下しました。一方、控除率は1.0%のままでした。これにより「ローン金利より控除率が高い＝借りれば借りるほど得になる」という逆ざや現象が生じ、節税目的での過剰借入を助長しているという批判が起きました。
この是正のため、控除率を一般的なローン金利水準に近い0.7%に統一することになりました（2022年1月1日以降の入居が対象）。
2022年1月1日以降入居分から適用。逆ざや問題の是正が目的。
新築住宅（省エネ基準適合以上）の控除期間が13年に統一。
2024年以降に建築確認を受ける新築住宅は省エネ基準適合が必須条件に。
合計所得金額の上限が引き下げられました（40㎡以上50㎡未満の住宅は1,000万円以下）。
2025年12月に公表された令和8年度税制改正大綱により、住宅ローン控除に関する重要な変更が決まりました（2026年5月時点の情報）。
住宅ローン控除の入居期限が2030年12月31日まで延長。駆け込み需要なく余裕を持って取得できます。
省エネ基準適合以上の中古住宅は控除期間が13年に拡充。新築との格差が大幅に縮小しました。
中古（長期優良・ZEH水準）の借入限度額が3,500万円（子育て世帯は4,500万円）に引き上げ。
コンパクトな住宅でも控除が受けやすくなりました。ただし40〜50㎡未満は合計所得2,000万円以下の方が対象。
2028年以降に建築確認を受ける住宅については、現行の「省エネ基準適合住宅」では住宅ローン控除を受けられなくなる予定です（ZEH水準以上が必要）。新築で住宅購入を検討している方は、住宅の省エネ性能の確認が一層重要になります。
※2026年（令和8年）入居分の借入限度額。実際の控除額は借入額・年末残高・納税額により異なります。
住宅ローン控除の借入限度額と最大控除額は、住宅の省エネ性能・新築か中古か・世帯の属性（子育て世帯・若者夫婦世帯かどうか）によって異なります。以下は2026年（令和8年）入居分の一般的な目安です（2026年5月時点の情報に基づく）。
| 住宅の種類 | 一般世帯 借入限度額 |
子育て等世帯 借入限度額 |
控除期間 | 最大控除総額 （一般世帯・目安） |
|---|---|---|---|---|
| 長期優良住宅・低炭素住宅 （認定住宅） |
4,500万円 | 5,000万円 | 13年 | 約315万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年 | 約245万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円 | 3,000万円 | 13年 | 約140万円 |
| 省エネ基準を満たさない住宅 （2024年以降建築確認分） |
控除対象外 | — | — | |
| 住宅の種類 | 一般世帯 借入限度額 |
子育て等世帯 借入限度額 |
控除期間 | 最大控除総額 （一般世帯・目安） |
|---|---|---|---|---|
| 長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準 | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年 | 約245万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円 | 3,000万円 | 13年 | 約140万円 |
| 省エネ性能なし（一般中古） | 控除対象外 | — | — | |
※最大控除総額は「借入限度額 × 0.7% × 13年」の単純計算値です。実際は年末残高が毎年減少するため、実際の総額は目安より少なくなります。また納税額が少ない場合は控除額を全額使いきれないケースがあります。
※「子育て等世帯」は19歳未満の子を有する世帯、または夫婦のいずれかが40歳未満の世帯を指します（一般的な解説より。詳細は国税庁にご確認ください）。
※2026年5月時点の情報に基づきます。税制は変わる可能性があるため、国税庁・お住まいの自治体にもご確認ください。
※年末残高×0.7%の概算値（万円）。実際は納税額・所得・金利により異なります。
住宅ローン控除で「実際にいくら戻るか」は、年末残高・控除率・納税額によって決まります。以下は一般的な目安として計算した例です。
| 条件 | 内容 |
|---|---|
| 年収 | 500万円（給与所得者） |
| 借入額 | 3,000万円 |
| 住宅の種類 | 長期優良住宅（新築） |
| 借入限度額 | 4,500万円（上限。3,000万円は上限以内） |
| 1年目の年末残高（目安） | 約2,940万円（概算） |
| 1年目の控除額（目安） | 2,940万円 × 0.7% ＝ 約20.6万円 |
| 所得税から控除 | 年収500万円の所得税は概ね約15万円前後（扶養等の条件による） |
| 住民税からの補完控除 | 所得税で引ききれなかった分は住民税から控除（上限9.75万円） |
残高が毎年減少するため、単純計算ではなく概算となります。3,000万円・35年ローン・長期優良住宅の場合、13年間の控除総額は概ね200〜230万円程度になる可能性があります（年収・扶養状況・金利によって大きく異なります）。
| 条件 | 内容 |
|---|---|
| 年収 | 700万円（給与所得者） |
| 借入額 | 4,000万円 |
| 住宅の種類 | ZEH水準省エネ住宅（新築） |
| 借入限度額 | 3,500万円（上限。4,000万円は上限適用） |
| 1年目の控除上限額（目安） | 3,500万円 × 0.7% ＝ 年間24.5万円 |
| 13年間の上限（単純計算） | 最大約245万円（年末残高の減少を考慮すると減少） |
新築住宅で13年間の控除を受けるためには、以下の要件をすべて満たす必要があります（2026年5月時点の一般的な解説に基づく）。
合計所得が2,000万円を超えた年は、その年だけ住宅ローン控除を受けられません。翌年以降に所得が2,000万円以下に戻れば、再度控除の適用が可能です。控除期間が通算で削られるわけではありません。
住宅ローン控除は年末残高 × 0.7% で計算されます。金利が高すぎると、控除があっても総支払いが増えてしまいます。 まず自分に合った最低水準の金利を確認してから、住宅購入を進めることが控除の最大活用につながります。
利用無料 ／ 20万人超が利用 ／ TBS・NHK掲載実績あり ／ 特典：無料の住宅ローン診断＆優遇金利キャンペーンあり
会社員（給与所得者）でも、住宅ローン控除の初年度（1年目）は必ず確定申告が必要です。これは年末調整だけでは手続きできません。2026年（令和8年）分であれば、確定申告期間は2027年2月16日（月）〜3月15日（月）が一般的です（日程は毎年変わる場合があります）。
| 書類名 | 入手先 |
|---|---|
| 確定申告書（第一表・第二表） | 税務署 / 国税庁ウェブサイト（e-Tax） |
| （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書 | 税務署 / 国税庁ウェブサイト |
| 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書 | 住宅ローンを借りた金融機関（毎年10〜11月頃送付） |
| 建物・土地の登記事項証明書（全部事項証明書） | 法務局（手数料あり） |
| 建物・土地の売買契約書または工事請負契約書のコピー | 売主・建設会社から受け取った書類 |
| 源泉徴収票（給与所得者の場合） | 勤務先から年末または1月頃に交付 |
| 住宅の省エネ性能を示す書類 （認定通知書・フラット35適合証明書等） |
住宅メーカー・建設会社・不動産会社 |
| マイナンバー確認書類 | マイナンバーカードまたは通知カード＋本人確認書類 |
金融機関から「年末残高等証明書」が届いたら、他の必要書類と合わせて準備を始めます。法務局での証明書取得は時間がかかる場合があります。
国税庁の「確定申告書作成コーナー（e-Tax）」では、案内に沿って数字を入力するだけで申告書が作成できます。マイナンバーカードがあればオンライン提出も可能です。
税務署への提出後、還付される場合は1〜2ヶ月程度で指定口座に振り込まれます（e-Taxの場合は処理が早い場合があります）。
会社員の方は、2年目以降は年末調整で住宅ローン控除の手続きが完結します。毎年確定申告に行く必要はありません。
初年度の確定申告後、税務署から残りの控除年数分（最大12枚）の申告書が送付されます。大切に保管しておきましょう。
毎年10〜11月頃、ローンを借りている金融機関から郵送または電子交付されます。
「住宅借入金等特別控除申告書」と「年末残高等証明書」を年末調整の際に勤務先の担当部署に提出します。あとは会社が処理してくれます。
年の途中で転職・退職した場合、年末調整が完了しない場合があります。その年は確定申告が必要になるケースがありますので、勤務先または税務署にご確認ください。
住宅ローン控除は制度自体は有利ですが、知らずにいると損をするケースがあります。代表的な注意点を整理しました。
繰り上げ返済をして返済期間が残り10年未満になると、住宅ローン控除の適用要件を失います（返済期間10年以上が要件）。また、繰り上げ返済で年末残高が減ると控除額も減少します。控除期間中は繰り上げ返済のタイミングを慎重に検討することを一般的にはおすすめします。
所得税で控除しきれなかった分は住民税から補完できますが、上限は「前年の課税所得×5%、最大9.75万円」です（2022年改正後。それ以前の改正制度では異なります）。所得が低い方や納税額が少ない方は、計算上の控除額を使いきれない場合があります。
長期優良住宅・ZEH・省エネ基準適合住宅として控除を受けるには、対応する証明書・認定通知書が必要です。新築の場合は引き渡し時にハウスメーカーから受け取り、中古の場合は購入前に確認・取得する必要があります。証明書がなければ控除額が減る可能性があります。
住宅ローン控除は「自己居住用の住宅」が対象です。転勤等で一時的に居住しなくなったり、住宅を賃貸に出したりすると、その期間は控除を受けられません。再び居住を開始した場合に控除が復活するケースもありますが、要件が複雑なため税務署や税理士への確認が必要です。
「会社で年末調整してもらっているから確定申告は不要」と思い込み、初年度の確定申告をし忘れるケースがあります。初年度は必ず自分で確定申告が必要です（5年以内であれば遡って申告できますが、早めに対応することを一般的におすすめします）。
控除の恩恵を受けるためには、適正な金利で借りることが大前提。金利が高いままでは、控除があっても総支払いは増えます。 モゲチェックでは無料で最適な金利を比較・シミュレーションできます。
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2022年の税制改正以降、控除率は年末ローン残高の0.7%です。2021年以前は1.0%でしたが、住宅ローン金利（0.3〜0.5%台）よりも控除率が高くなり逆ざやが生じているという批判を受けて引き下げられました。この改正は2022年1月1日以降に入居した方に適用されます。
新築住宅（省エネ基準適合住宅以上）は原則13年間、中古住宅（省エネ基準適合住宅以上）は2026年の税制改正により13年間に延長されました（改正前は10年）。なお、省エネ性能を持たない住宅は2024年以降の建築確認分から住宅ローン控除の対象外となっています。
合計所得金額が2,000万円以下であることが条件です。給与収入のみの場合、年収約2,195万円以下が目安となります（2026年5月時点の一般的な解説より）。所得が2,000万円を超える年は、その年のみ控除が受けられません。翌年以降に所得が戻れば再適用が可能です。
会社員の場合、1年目（初年度）は必ず確定申告が必要です。2年目以降は、税務署から送られてくる「住宅借入金等特別控除申告書」と金融機関からの「年末残高等証明書」を勤務先に提出することで年末調整で完結します。自営業者・個人事業主は毎年確定申告が必要です。
繰り上げ返済で残りの返済期間が10年未満になると、住宅ローン控除の適用要件を失います（返済期間10年以上が要件）。また年末残高が減ることで控除額も減少します。控除期間中は繰り上げ返済のタイミングを慎重に検討することを一般的におすすめします。
所得税から控除しきれなかった残額は、住民税から一定限度内で控除されます。上限は「前年の課税所得×5%、最大9.75万円」です（2022年改正後）。所得が低い方や納税額が少ない方は控除額を使いきれない場合があります。
2026年度（令和8年度）税制改正の主な変更点は、（1）制度の2030年12月31日までの5年延長、（2）省エネ基準適合以上の中古住宅の控除期間が10年から13年に延長、（3）中古住宅の借入限度額引き上げ（長期優良・ZEH水準：3,500万円、子育て世帯は4,500万円）、（4）床面積要件の40㎡以上への緩和（従来は原則50㎡以上）などです。2026年5月時点の情報であり、詳細は国税庁・国土交通省の公式サイトでご確認ください。
