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住宅ローン情報
2026年最新・金利上昇時代の徹底比較

変動金利 vs 固定金利
どっちを選ぶべきか、
2026年の正解を解説

日銀のマイナス金利解除で局面が変わった住宅ローン選び。
3,000万円・35年のシミュレーションで「数字」から選択肢を考えます。

0.2%台〜 変動金利（主要ネット銀行・目安）
1.8〜3%台 全期間固定金利（フラット35等）
2024年3月 日銀マイナス金利解除
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最終更新：2026年5月26日

結論（TL;DR）

結論：2026年現在、変動金利（0.2〜0.5%台）と全期間固定（1.8〜3%台）の差は依然大きく、「金利上昇に耐えられる人」は変動・「返済額を絶対に固定したい人」は固定が基本線です。3,000万円35年で試算すると、変動と固定2.5%の総返済額差は約1,273万円。ただし変動が3%まで上がれば優位性は逆転します。判断のリトマス試験紙は「金利3%でも返済できるか」。迷ったらモゲチェック（無料・5分）で両タイプを横並びで確認するのが近道です。

📋 この記事でわかること
  • 変動金利と固定金利それぞれの仕組み（5年ルール・125%ルールを平易に解説）
  • 2024年〜2026年の日銀利上げ経緯と今後の金利見通し
  • 3,000万円・35年ローンの変動0.4% vs 固定1.8% vs 固定2.5%の具体的な返済シミュレーション
  • 「変動向きの人」「固定向きの人」をチェックリストで整理
  • 繰り上げ返済と組み合わせた賢い返済戦略
  • モゲチェックで複数行に一括比較するメリット

📊変動金利の仕組み——短期プライムレート・5年ルール・125%ルール

結論

変動金利は日銀の政策金利に連動して上下するタイプ。「5年ルール・125%ルール」で急激な返済増は緩和されますが、金利上昇分は未払い利息として裏で蓄積する仕組みなので「上がっても安全」ではありません。

変動金利は、金融機関が設定する「短期プライムレート」に連動して決まります。短期プライムレートとは、銀行が信用力の高い企業に短期で貸し出す際の基準金利であり、日本銀行の政策金利（無担保コール翌日物レート）に強く影響されます。政策金利が上がれば短期プライムレートも上昇し、その結果として変動金利のローンの適用金利が引き上げられます。

変動金利型ローンには、急激な返済増を防ぐための2つのルールが設けられていることが多いです（金融機関によって異なります）。

5年ルールとは

5年ルールとは、金利が変動しても、返済額は5年間変わらないという仕組みです。金利が上昇した場合でも、5年間は毎月の返済額が固定されます。ただし、返済額が変わらない一方で利息の占める割合が増えるため、元金の減りが遅くなります。場合によっては「未払い利息」が発生することもあります。

125%ルールとは

125%ルールとは、5年ごとの返済額見直し時に、返済額の増加は前回の125%（1.25倍）を上限とするというルールです。例えば前回の返済額が月8万円であれば、次の見直し後の最大返済額は10万円となります。このルールにより急激な返済負担増を防げる一方、金利上昇が大きい場合は未払い利息が積み上がるリスクがあります。

5年ルール・125%ルールの注意点
  • すべての金融機関でこれらのルールが適用されるわけではありません。契約内容を必ず確認してください。
  • 返済額が抑えられても、未払い利息が発生するとローン残高が減らず、最終的に一括払いを求められる可能性があります。
  • ルールの詳細は金融機関によって異なるため、借り入れ時に担当者に確認することをおすすめします。

2026年5月時点、主要ネット銀行の変動金利は0.2〜0.5%台が中心となっています（各行の公表金利より。審査条件によって異なります）。低い金利水準は魅力ですが、今後の金利上昇局面ではその恩恵が薄れていく可能性もあります。

🔒固定金利の種類——全期間固定 vs 固定期間選択、違いはどっち？

結論

固定金利には「完済までずっと固定」の全期間固定型と「最初の数年だけ固定→その後変動」の固定期間選択型の2種類。後者は11年目問題を抱えるため、長期で安心したいなら全期間固定が王道です。

固定金利型ローンには大きく分けて2種類あります。それぞれの特徴を理解したうえで、自分のライフプランに合った選択をすることが重要です。

全期間固定型（例：フラット35）
1.8〜3%台
借入期間中ずっと同じ金利
（2026年5月目安）
固定期間選択型（当初固定型）
1〜2%台
当初3・5・10年固定後に変動へ
（2026年5月目安）

全期間固定型（フラット35など）

全期間固定型は、ローンの借入期間中ずっと同じ金利が適用されます。住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する「フラット35」が代表的です。金利が変わらないため毎月の返済額が確定し、長期の返済計画が立てやすいのが最大のメリットです。

固定期間選択型（当初固定型）

固定期間選択型は、最初の一定期間（3年・5年・10年など）だけ金利が固定され、その後は変動金利に移行する（または再度固定を選択できる）タイプです。全期間固定より金利が低い傾向がありますが、固定期間終了後は金利が変動するリスクがあります。

🏠
借り換えを検討している方は → 住宅ローン借り換えガイド【モゲチェック活用】 もご覧ください。
⚠️
「11年目問題」を詳しく知りたい方は → 住宅ローン「〇年固定」の落とし穴と11年目問題 をご覧ください。

📈2026年の金利環境——日銀利上げと今後の見通し（変動 vs 固定どっちが上がる？）

結論

2024年3月のマイナス金利解除以降、「低金利競争時代」は終わりつつあるのが現状。固定金利はすでに上昇し、変動金利も今後さらに0.5〜1%上がる可能性が市場で指摘されています。「金利は二度と低くならない」前提で計画するのが安全策です。

2024年以降、日銀の金融政策が大きく転換し、住宅ローンを取り巻く金利環境は「低金利の時代」から「緩やかな金利上昇の時代」へと変わりつつあります。以下に、これまでの経緯と2026年時点での見通しを整理します。

📊 日銀政策金利の推移（2023〜2026年）
マイナス金利解除以降、段階的に上昇
1.0% 0.75% 0.5% 0.25% 0% -0.1% 2023 2024/3 2024/7 2025 2026/5 解除 0.25% 0.5% 0.75%

※ 日銀公表値ベース。今後はさらに1.0%以上への可能性も。

2024年3月
日本銀行がマイナス金利政策を解除。政策金利を0〜0.1%に引き上げ。17年ぶりの利上げとして注目を集めた確定事実。
2024年7月
日銀がさらに政策金利を0.25%に引き上げ。住宅ローンの変動金利も一部の金融機関で引き上げの動きが始まる。
2025年
金融環境の変化を受け、主要ネット銀行も含む複数の金融機関が変動金利の引き上げを実施。「低金利競争」が終息に向かったと言われる。
2026年（現在）
政策金利は0.75%前後で推移。市場では年内の追加利上げ（1.0%〜）の可能性を一定程度織り込んでいる状況。固定金利も上昇傾向が続いている。

今後の金利見通し（あくまで「可能性」として）

2026年5月時点での市場のコンセンサスを踏まえると、以下のような見通しが語られることが多いです。ただし、将来の金利動向は経済情勢・国際情勢・物価動向などさまざまな要因に左右されるため、確実な予測は誰にもできません。

2026年以降の金利見通し（市場観測・あくまで参考）
  • 年内に政策金利が1.0〜1.25%へ達する可能性があると一部で見られている
  • 変動金利は今後数年でさらに0.5〜1%程度上昇する可能性も指摘されている
  • 固定金利（フラット35等）はすでに上昇が続いており、今後も高止まりまたは上昇が続くとも見られる
  • ただし、経済の停滞・物価下落等があれば利上げが見送られる可能性もある

大切なのは「今後どうなるかは誰にも断言できない」という前提で、自分のリスク許容度・家計の余裕・返済計画に合った選択をすることです。その判断をサポートするのが、複数の金融機関を一括比較できるモゲチェックです。

💰シミュレーション比較——変動0.4% vs 固定1.8% vs 固定2.5%、どっちが得？

結論

3,000万円・35年で試算すると、変動0.4%と固定2.5%の総返済額差は約1,273万円。月々の差は約3万円。「金利が動かない前提」での試算なので、変動が3%に上がれば優位性は逆転します。

「変動と固定、実際どれくらい返済額が違うの？」という疑問に、3,000万円・35年ローンで3つの金利パターンを比較します。あくまで概算の参考値であり、実際の返済額は各金融機関・審査状況・手数料によって異なります。

比較項目 変動 0.4% 固定 1.8% 固定 2.5%
借入額 3,000万円 3,000万円 3,000万円
返済期間 35年 35年 35年
月々の返済額（概算） 約77,200円 約97,800円 約107,500円
総返済額（概算） 約3,242万円 約4,107万円 約4,515万円
利息の合計（概算） 約242万円 約1,107万円 約1,515万円
変動0.4%との差額 — ＋約865万円 ＋約1,273万円

※上記はすべて概算であり、元利均等返済・ボーナス返済なしの条件での計算です。変動金利は金利が変わらない前提での試算で、実際には金利変動により異なります。実際の返済額は各金融機関にご確認ください。

📊 35年トータル支払額比較（借入3,000万円）
変動0.4% vs 固定1.8% vs 固定2.5%（元利均等返済）
0 1000万 2000万 3000万 4000万 5000万 3,242万 変動 0.4% 利息242万 4,107万 固定 1.8% 利息1,107万 4,515万 固定 2.5% 利息1,515万 元金 利息部分

※ 金利が変わらない前提の概算。実際は金利変動・各種条件で異なります。

📊 月々の返済額比較（借入3,000万円・35年）
月々の負担感を3パターンで可視化
0 3万 6万 9万 12万 77,200円 変動 0.4% 97,800円 固定 1.8% 107,500円 固定 2.5%

※ 変動と固定2.5%の月々差は約30,300円。25年で約900万円の差。

「変動が圧倒的に安い」のはリスクを無視した場合

上の表を見ると、現在の金利水準では変動0.4%が総返済額で最も低くなります。しかしこれは「35年間ずっと0.4%が続いた場合」という前提での試算です。

例えば変動金利が今後1.5%まで上昇した場合、月々の返済額は約93,000円前後まで増加する可能性があります（5年ルール・125%ルールの緩衝はありますが、段階的に引き上げられます）。金利上昇の幅・タイミングによっては、固定1.8%の総返済額に近づくまたは逆転する可能性も考えられます。

どう判断すればいいか

「金利がこれ以上上がらない（または少し上がる程度）」と考えるなら変動、「返済額の安定を最優先したい」「金利が大幅に上がるリスクを排除したい」なら固定、という整理が基本です。どちらが正解かは将来の金利次第であり、誰も断言できません。自分のリスク許容度と家計の余裕から判断することが重要です。

✅あなたはどっち？変動向き vs 固定向きをチェック

結論

「金利上昇に耐えられる体力」がある人は変動、「返済額の安定性が最優先」の人は固定。中間の人は「変動を選んで差額を貯蓄」というハイブリッド戦略も。判断は家計余力 × リスク許容度で決まります。

変動と固定のどちらが向いているかは、家計の余裕・リスク許容度・返済計画によって異なります。以下のチェックリストを参考に、ご自身の状況と照らし合わせてみてください。

🌳 変動 vs 固定 判断フロー
金利が3%まで上がっても返済できるか？
↓
YES → 変動金利が候補
低金利の恩恵を最大化。差額を繰上返済に回せば総コストを抑えられる。
NO → 固定金利が安全
返済額を完済まで確定できるため、家計の見通しを最優先できる。
🔵 変動金利が向く人
攻めの戦略で総コスト最小化
  • 繰り上げ返済を積極的に行う予定がある
  • 収入が安定しており、多少の返済増にも対応できる
  • 残り返済期間が短い（10年以内など）
  • 金利上昇時でも返済できる貯蓄・緊急資金がある
  • 今後の収入アップが見込める
  • 金利変動リスクを許容できる
🟢 固定金利が向く人
守りの戦略で家計を安定
  • 毎月の返済額を確定させたい
  • 収入の変動が大きい・将来の収入が不安定
  • 残り返済期間が長い（20年以上）
  • 金利上昇による返済増のリスクをなるべく避けたい
  • 家計に余裕がなく、返済増は困る
  • 教育費など大きな支出が見込まれる時期がある

どちらの条件にも当てはまる方は、「金利差（変動と固定の差額）を毎月積み立てる」という戦略もあります。変動を選んで差額を貯蓄し、金利が大幅に上昇した場合の備えとする方法です。ただしこれも規律が必要なため、家計管理が苦手な方には固定金利の「強制的に返済額が固定される」メリットが有効かもしれません。

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💡繰り上げ返済との組み合わせ戦略——変動 × 繰上返済が最強？

結論

総コスト最小化を狙うなら「変動金利 ＋ 期間短縮型の繰上返済」が王道。ただし規律と緊急資金（生活費6か月分）の確保が前提です。家計管理が苦手なら固定金利の強制的な安定が結果的に得策のことも。

変動か固定かの選択だけでなく、「繰り上げ返済をどう組み合わせるか」も住宅ローンの総コスト削減に大きく影響します。ここでは代表的な戦略を整理します。

🔵 変動金利 ＋ 積極的な繰り上げ返済

低金利の変動を選び、固定との差額分（例：月2〜3万円）を毎月積み立て、まとまったら繰り上げ返済に充てる戦略。利息負担を大幅に削減できる可能性がある一方、規律が求められます。金利上昇時は積立額を繰り上げ返済のペースアップに使えます。

🟢 固定金利 ＋ 余裕資金で繰り上げ返済

返済額を固定して家計の見通しを立てつつ、ボーナスや余裕資金を使って繰り上げ返済を行う戦略。金利変動リスクを排除しながら総利息を削減できます。返済期間を短縮することで、固定金利の高い利息負担を和らげられます。

🟡 短期固定 → 借り換えを組み合わせる

当初3〜10年を固定金利で安定させつつ、固定期間終了時に金利状況を見て借り換えを検討する戦略。定期的に金利環境を見直すことで、その時々の有利な条件に切り替えられる可能性があります。借り換えコストとのバランス判断が必要です。

⚪ 返済期間短縮型の繰り上げ返済

繰り上げ返済には「返済期間を縮める型」と「月々の返済額を減らす型」があります。利息削減効果が大きいのは一般的に「返済期間短縮型」です。金利が高い時期に多く返済することで、総利息を効率よく削減できます。

繰り上げ返済時の注意点
  • 繰り上げ返済によって手元資金が減りすぎると、緊急時の対応が難しくなります。生活費6か月分程度の緊急資金は手元に残しておくことをおすすめします。
  • 住宅ローン控除（減税）を受けている期間中は、繰り上げ返済が税制上の恩恵を縮小させる場合があります。控除期間との兼ね合いも考慮しましょう。
  • 繰り上げ返済手数料が発生する金融機関もあります。手数料が無料かどうかを確認してください。

🏦1行だけ vs 複数行比較——なぜ一括比較が必須なのか

結論

同じ条件でも銀行によって0.3〜0.5%の金利差・60〜120万円の手数料差が出ます。1行で決めるのは情報不足の判断。モゲチェックなら一度の入力で複数行の条件を比較できます。

「1行だけ見積もりを取って決める」というのは、住宅ローン選びにおいてリスクのある判断です。金融機関によって金利・手数料・審査基準が大きく異なるため、複数行を比較することが最低条件といえます。

金融機関によって何がこんなに違うのか

1行ずつ問い合わせると、それぞれ時間と手間がかかります。モゲチェックを使えば、入力一度で複数の金融機関の条件を一括で比較できます。変動・固定それぞれの候補が提示されるため、「どの金融機関でどの金利タイプを選ぶか」を横断的に判断できます。

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❓よくある質問

Q 変動金利はいつ上がるのですか？
A

変動金利は日本銀行の政策金利に連動する短期プライムレートを基準に決まります。日銀が政策金利を引き上げると、短期プライムレートが上昇し、変動金利に反映されます。2024年3月のマイナス金利解除・7月の利上げを経て、2026年現在も追加利上げの可能性が市場では意識されています。ただし、利上げのペースや幅は経済状況次第であり、断言はできません。現時点での最新情報は各金融機関や日銀の公表情報をご確認ください。

Q 5年ルール・125%ルールとは何ですか？
A

5年ルールとは、金利が変動しても返済額は5年間変わらないという仕組みです。125%ルールとは、5年ごとの見直し時に返済額が増えるとしても前回の125%（1.25倍）を上限とするルールです。ただし、返済額が抑えられる一方で未払い利息が積み上がる可能性があります。また、これらのルールはすべての金融機関で採用されているわけではないため、契約内容の確認が必要です。

Q 固定金利から変動金利に切り替えることはできますか？
A

切り替えの方法は大きく2つあります。①同じ金融機関内での「金利タイプ変更」（手数料・可否は金融機関によって異なります）、②別の金融機関への「借り換え」（諸費用が発生しますが、より低い金利を選べる可能性があります）。いずれの場合も切り替えのタイミング・手数料・その時点の金利水準を総合的に判断することが重要です。

Q 変動と固定のどちらが得かは誰も断言できないのはなぜですか？
A

どちらが得かは「将来の金利がどう動くか」に大きく依存するためです。変動が得になるのは「金利があまり上がらなかった場合」、固定が得になるのは「金利が大きく上昇した場合」です。将来の金利は日銀の政策・物価・国際情勢などによって変わり、専門家でも正確な予測は困難です。「得する保証はないが、リスクを減らせる選択がある」という考え方で、自分の状況に合う方を選ぶことが大切です。

Q モゲチェックで何がわかりますか？
A

モゲチェックでは、あなたの条件（年収・物件価格・頭金・希望金利タイプなど）を入力することで、複数の金融機関の住宅ローン金利や毎月の返済額を一括比較できます。新規購入向けのプランと借り換え向けのシミュレーションの両方に対応しており、審査通過可能性の高い金融機関を絞り込んで提示してくれます。利用は無料で、20万人超が活用しています。

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※本ページの情報は金融アドバイスを構成するものではありません。最終判断はご自身の責任のもと、必要に応じて専門家にご相談ください。