結論（TL;DR）
結論：2026年6月現在、変動金利（主要ネット銀行の最優遇で年0.9%台中心・メガバンクは年1.0〜1.2%台）に対し、固定金利は急上昇しフラット35は年3.21%と現行制度で初の3%超え。変動と固定の金利差は約2%超と過去最大級に拡大しています。基本線は「金利上昇に耐えられる人」は変動・「返済額を絶対に固定したい人」は固定。3,000万円35年の例示試算（変動0.4%・固定2.5%の前提値）では総返済額差は約1,273万円。判断のリトマス試験紙は「金利3%でも返済できるか」。迷ったらモゲチェック（無料・5分）で両タイプを横並びで確認するのが近道です。
📋 この記事でわかること
- 【2026年6月】フラット35の3%超え・固定金利一斉上昇の最新動向
- 変動金利と固定金利それぞれの仕組み（5年ルール・125%ルールを平易に解説）
- 2024年〜2026年の日銀利上げ経緯と今後の金利見通し
- 3,000万円・35年ローンの変動0.4% vs 固定1.8% vs 固定2.5%の具体的な返済シミュレーション
- 「変動向きの人」「固定向きの人」をチェックリストで整理
- 繰り上げ返済と組み合わせた賢い返済戦略
- モゲチェックで複数行に一括比較するメリット
🆕【2026年6月】固定金利が過去最大級の上昇——フラット35は初の3%超え
結論
2026年6月、フラット35（買取型・21〜35年・9割以下）は年3.21%となり、現行制度で初めて3%を超えました（前月比+0.50%）。さらに7月からはPayPay銀行など一部の銀行が変動金利の基準金利を引き上げ始め、他行も秋にかけて順次追随する見込みですが、それでも変動と固定の金利差は約2%超と過去最大級の水準が続いています。
住宅金融支援機構の公表および日本経済新聞の報道によると、フラット35の2026年6月適用金利は年3.21%（買取型・21〜35年・融資率9割以下）と、前月から0.50%上昇し、現行制度では初の3%超えとなりました。
10年固定もメガバンク・ネット銀行とも軒並み引き上げられています。いえーる住宅研究所の集計では、三菱UFJ銀行+0.12%、三井住友銀行+0.25%、みずほ銀行+0.30%、住信SBIネット銀行+0.30%などとなっています。
一方、変動金利も2026年7月からPayPay銀行など一部の銀行が基準金利を引き上げ始め、他行も8〜11月にかけて年0.25%程度の引き上げを順次予定しています。ただし引き上げ後も、価格.comの金利比較によると主要ネット銀行の最優遇金利（新規）は年0.9%台が中心、メガバンクは年1.0〜1.2%台で、変動と固定の金利差は約2%超と過去最大級の水準に開いています。なお既存の変動借入者の適用金利見直しは各行の見直し月（多くは10月）に反映されます。
日銀の利上げ観測と変動金利へのタイムラグ
- 2026年6月15〜16日の金融政策決定会合で、日銀は政策金利を0.75%から1.00%へ引き上げました（0.25%利上げ、賛成7・反対1、約31年ぶりの高水準）。
- ただし、多くの銀行は変動金利の見直しを年2回（4月・10月）行うため、6月の利上げが毎月の返済額へ反映されるのは各行の見直し月（多くは10月）となり、タイムラグがあるのが一般的です。
「固定がここまで上がった今、変動と固定のどちらを選ぶべきか」。以下では仕組み・シミュレーション・判断軸の順に整理していきます。
📊変動金利の仕組み——短期プライムレート・5年ルール・125%ルール
結論
変動金利は日銀の政策金利に連動して上下するタイプ。「5年ルール・125%ルール」で急激な返済増は緩和されますが、金利上昇分は未払い利息として裏で蓄積する仕組みなので「上がっても安全」ではありません。
変動金利は、金融機関が設定する「短期プライムレート」に連動して決まります。短期プライムレートとは、銀行が信用力の高い企業に短期で貸し出す際の基準金利であり、日本銀行の政策金利（無担保コール翌日物レート）に強く影響されます。政策金利が上がれば短期プライムレートも上昇し、その結果として変動金利のローンの適用金利が引き上げられます。
変動金利型ローンには、急激な返済増を防ぐための2つのルールが設けられていることが多いです（金融機関によって異なります）。
5年ルールとは
5年ルールとは、金利が変動しても、返済額は5年間変わらないという仕組みです。金利が上昇した場合でも、5年間は毎月の返済額が固定されます。ただし、返済額が変わらない一方で利息の占める割合が増えるため、元金の減りが遅くなります。場合によっては「未払い利息」が発生することもあります。
125%ルールとは
125%ルールとは、5年ごとの返済額見直し時に、返済額の増加は前回の125%（1.25倍）を上限とするというルールです。例えば前回の返済額が月8万円であれば、次の見直し後の最大返済額は10万円となります。このルールにより急激な返済負担増を防げる一方、金利上昇が大きい場合は未払い利息が積み上がるリスクがあります。
5年ルール・125%ルールの注意点
- すべての金融機関でこれらのルールが適用されるわけではありません。契約内容を必ず確認してください。
- 返済額が抑えられても、未払い利息が発生するとローン残高が減らず、最終的に一括払いを求められる可能性があります。
- ルールの詳細は金融機関によって異なるため、借り入れ時に担当者に確認することをおすすめします。
2026年6月時点、変動金利（新規・最優遇）は主要ネット銀行で年0.9%台が中心、メガバンクでは年1.0〜1.2%台となっています（価格.com金利比較より。審査条件によって異なります）。固定金利に比べればなお低い水準ですが、今後の金利上昇局面ではその恩恵が薄れていく可能性もあります。
