住宅ローン「〇年固定」って
実際のところどうなの？

🏦固定期間選択型の仕組み——変動 vs 全期間固定 vs 固定期間選択

「〇年固定って実際どうなの？」に答えるには、まず商品の仕組みを正確に理解する必要があります。住宅ローンの金利タイプは大きく3種類——変動金利型・全期間固定型・固定期間選択型。固定期間選択型は名前の通り「一定期間だけ固定、その後は変わる」商品です。

固定期間選択型の基本的な仕組み

固定期間選択型は、返済開始から一定の期間（3年・5年・10年・15年・20年など）だけ金利が固定され、その期間が終了すると自動的に新しい金利に切り替わる商品です。

当初の固定期間中は低い金利が設定されることが多く、月々の返済額を抑えられるメリットがあります。一方で、固定期間終了後の金利は「その時点の金利環境」と「銀行のルール」によって決まるため、大幅に上昇するリスクがあります。

全期間固定型との違い

全期間固定型（フラット35など）は、借入期間の最初から最後まで同じ金利が適用されます。返済額が変わらないため計画が立てやすいのが特徴ですが、当初金利は固定期間選択型よりも高くなる傾向があります。

一方、固定期間選択型は「とりあえず10年間は低金利で返済したい」という考え方から選ばれることが多い商品です。ただし、10年後の金利がどうなるかは誰にもわからないため、「低金利のうちにできるだけ繰り上げ返済する」という戦略が前提となっています。

⚠️「11年目問題」の実態——なぜ金利が2倍になるのか？

これは決して珍しい話ではありません。実際に住宅ローンの相談を日常的に受けている専門家も、この問題の深刻さを繰り返し発信しています。

「相談、実際かなりあります」——これが現場のリアルです。借りたときは何も問題なかったのに、固定期間が終わった途端に家計が厳しくなる。そしてほとんどの人が「定期的に見直す」という発想を持っていない。放置コストは静かに、確実に積み上がっています。

なぜ11年目から金利が跳ね上がるのか？

固定期間選択型の金利構造を理解するには「基準金利」と「優遇幅」の関係を知る必要があります。

多くの銀行では、住宅ローン金利を「基準金利（店頭金利）から一定の金利を差し引いた金利」という形で設定しています。この差し引き幅を「優遇幅」と呼びます。

時期	基準金利の例	優遇幅の例	適用金利の例
借入当初（1〜10年目）	3.0%	▲2.5%（大幅優遇）	0.5%
固定期間終了後（11年目〜）	3.0〜3.5%	▲0.5〜1.0%（縮小）	2.0〜2.5%以上

当初10年間は「当初固定期間中の特別優遇」として大きな割引が適用されます。しかし固定期間終了後は、「通常の優遇幅」しか適用されないケースが多く、結果として適用金利が大幅に上昇します。

さらに2026年現在は金利上昇局面にあるため、「11年目の基準金利自体も上昇している」という二重のダメージを受けているケースがあります。

具体的な数字で見る損失の大きさ

例えば、2015年に以下の条件で10年固定の住宅ローンを組んだケースを考えてみましょう。

条件	借入時（2015年）	11年目（2025年）以降
借入残高の目安	3,500万円（35年）	約2,700万円（残25年）
適用金利	0.6%	2.3%（想定）
月々の返済額（概算）	約92,000円	約118,000円
月々の差額	約26,000円の増加
このまま25年間払い続けた場合の増加総額（概算）	約780万円の余分な支払い

※上記はあくまでシミュレーション例です。実際の金額は借入条件・銀行の設定・残高等により異なります。

塩澤氏が「めちゃくちゃ高い金利」「今すぐ借り換えてください」と強調するのは、このような損失が静かに積み重なっているからです。固定期間の終了は銀行から通知が来るものの、なんとなく見過ごしてしまっている方が少なくありません。

🔍より良い選択肢は、モゲチェックで見つかる

固定期間が終わって高金利を払い続けているなら、それはすでに「放置コスト」が発生している状態です。今の金利・残債・残期間を入力するだけで、どれだけ改善できるか即時で確認できます。

▶ 固定期間終了後の方は「借り換えシミュレーション」／ これから組む方は「新規購入シミュレーション」

⚖️固定 vs 変動——迷ったときの判断軸はどっち？

「固定期間選択型（または全期間固定）と変動金利、どちらを選ぶべきか」は住宅ローン選びの永遠のテーマです。2026年現在の状況を踏まえて整理します。

変動金利が向いているケース

• 残り返済期間が短い（10年以内）
• 繰り上げ返済を積極的に行う予定がある
• 金利が上昇しても返済に余裕がある収入・貯蓄がある
• 早めに完済する予定（売却・相続等）
• 金利上昇リスクを許容できるリスク許容度がある

固定金利（全期間または一定期間）が向いているケース

• 毎月の返済額を確定させて家計管理をしたい
• 金利上昇で返済が苦しくなるリスクを避けたい
• 収入の見通しが変わりやすい状況（育休・転職予定など）
• 35年など長期にわたる返済計画
• 「固定期間選択型を選ぶなら、繰り上げ返済もセットで」という規律がない

最終的には「金利が上がっても生活に支障が出ないか」というリスク許容度で判断するのが合理的です。「もし変動金利が3%になった場合、月々の返済はいくらになるか」を計算したうえで、それでも問題ないなら変動金利、不安なら固定という判断が現実的です。