住宅ローン「〇年固定」って
実際のところどうなの？

「固定期間選択型は悪い商品か」というと、一概にそうではありません。使い方と人によっては合理的な選択肢です。ただし、仕組みを知らずに選ぶと後悔しやすい商品でもあります。固定期間別に正直に整理します。

▲ 自分が「向く側」か「後悔側」か、5分のシミュレーションで判定できます

これは決して珍しい話ではありません。実際に住宅ローンの相談を日常的に受けている専門家も、この問題の深刻さを繰り返し発信しています。

「相談、実際かなりあります」——これが現場のリアルです。借りたときは何も問題なかったのに、固定期間が終わった途端に家計が厳しくなる。そしてほとんどの人が「定期的に見直す」という発想を持っていない。放置コストは静かに、確実に積み上がっています。

なぜ11年目から金利が跳ね上がるのか？

固定期間選択型の金利構造を理解するには「基準金利」と「優遇幅」の関係を知る必要があります。

多くの銀行では、住宅ローン金利を「基準金利（店頭金利）から一定の金利を差し引いた金利」という形で設定しています。この差し引き幅を「優遇幅」と呼びます。

当初10年間は「当初固定期間中の特別優遇」として大きな割引が適用されます。しかし固定期間終了後は、「通常の優遇幅」しか適用されないケースが多く、結果として適用金利が大幅に上昇します。

さらに2026年現在は金利上昇局面にあるため、「11年目の基準金利自体も上昇している」という二重のダメージを受けているケースがあります。

具体的な数字で見る損失の大きさ

例えば、2015年に以下の条件で10年固定の住宅ローンを組んだケースを考えてみましょう。

※上記はあくまでシミュレーション例です。実際の金額は借入条件・銀行の設定・残高等により異なります。

塩澤氏が「めちゃくちゃ高い金利」「今すぐ借り換えてください」と強調するのは、このような損失が静かに積み重なっているからです。固定期間の終了は銀行から通知が来るものの、なんとなく見過ごしてしまっている方が少なくありません。

固定期間が終了した後、取れる選択肢は主に3つです。それぞれのメリット・デメリットを正直に解説します。

固定期間が終わって高金利を払い続けているなら、それはすでに「放置コスト」が発生している状態です。今の金利・残債・残期間を入力するだけで、どれだけ改善できるか即時で確認できます。

▶ 固定期間終了後の方は「借り換えシミュレーション」／ これから組む方は「新規購入シミュレーション」

▲ 公式サイトはこちら（無料・特典/キャンペーン情報あり）

「借り換えが向いている状況」「向いていない状況」を正直に整理します。一般論として参考にしてください。

借り換えを前向きに検討できる条件（3つの目安）

上記3つの条件がすべて揃う場合、モゲチェックでシミュレーションしてみる価値は十分あります。逆に、どれか1つでも大きく外れている場合（残債500万円・残り5年など）は、諸費用が見合わないケースもあります。

固定期間終了前後で借り換えタイミングが変わる

• 固定期間終了3〜6ヶ月前： 銀行から通知が届く時期。この段階から情報収集を始めるのが理想です
• 固定期間終了後すぐ： まだ遅くない。高金利適用が始まった段階で気づいた場合でも、早めに行動するほど損失を減らせます
• 高金利のまま1〜2年経過： 月々の損失が積み重なっていますが、残り期間が長い場合は今からでも借り換えの効果があります
• 残り期間10年未満： 借り換えの効果が出にくくなるため、慎重に試算が必要です

「固定期間選択型（または全期間固定）と変動金利、どちらを選ぶべきか」は住宅ローン選びの永遠のテーマです。2026年現在の状況を踏まえて整理します。

最終的には「金利が上がっても生活に支障が出ないか」というリスク許容度で判断するのが合理的です。「もし変動金利が3%になった場合、月々の返済はいくらになるか」を計算したうえで、それでも問題ないなら変動金利、不安なら固定という判断が現実的です。