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東京エリア徹底解説 ／ 品川広域圏

品川・田町・浜松町・大崎・大井町——
東京の重心が南に動いている
国内最大級の同時多発再開発を徹底解剖【2026年最新】

リニア中央新幹線・高輪ゲートウェイシティ・浜松町世界貿易センター建替え・大井町トラックス——品川広域圏では今、東京の他エリアとは比べ物にならないスケールの開発が同時進行しています。

羽田まで
約14分 京急線（品川→羽田空港）
233.5m WTC建替えビル（浜松町・2027年）
15社以上 大手本社が2019〜2029年に移転（予定含む）
2036年 品川駅北口再開発の竣工目標

※ 2026年5月時点の情報をもとに作成。開発計画・価格は変動する場合があります。

この記事の結論

品川広域圏はリニア中央新幹線・高輪ゲートウェイシティ・品川駅北口再開発の3大プロジェクトが同時進行する東京最大級の再開発エリア。KDDI・資生堂ジャパンなど大手企業10社以上が移転を進めており、都心の重心が南下しているのが顕著です。新築マンション坪単価は700〜1,200万円と高水準ですが、開発の連鎖が止まる気配がなく、長期的な資産価値の見通しは強気とされています。

📋 この記事でわかること
  • 品川広域圏（品川〜田町〜浜松町〜大崎〜大井町）の全体像とエリアの特色
  • 各駅の地下鉄を含む全路線・主要アクセス時間の詳細
  • KDDI・資生堂ジャパンなど大手10社以上が集まる「都心の南下トレンド」
  • 高輪GWC・大井町トラックス・WTC建替えなど完成・進行中の主要開発
  • 中野サンプラザ・名鉄名古屋と比較した「品川開発が止まらない理由」
  • エリア別の将来資産価値見通しと、住宅ローンをお得に組む方法

① 品川広域圏とはどのエリアか

大井町〜浜松町を軸に、大崎・天王洲・北品川も含む広域エリア

「品川広域圏」とは品川駅だけを指すのではなく、大井町・大崎・五反田・品川・北品川・天王洲アイル・高輪ゲートウェイ・田町・芝浦・浜松町を包含する縦に長い開発ベルト地帯を指します。行政区分は品川区・目黒区（五反田・大崎の一部）・港区（高輪・港南・芝浦・浜松町）にまたがります。

主要駅・エリア一覧（北↑から南↓へ）
浜松町・大門
田町・三田
芝浦・港南
高輪ゲートウェイ
品川
北品川・旧東海道
天王洲アイル
大崎
五反田
大井町
広域品川圏マップ：大井町〜浜松町を結ぶ山手線・京浜東北線沿いの開発エリア（高輪ゲートウェイシティ・OIMACHI TRACKS・WATERS竹芝）
出典：広域品川圏（JR東日本）
📌 品川広域圏のざっくりした特徴
  • 縦に長いベルト地帯：浜松町〜大井町まで南北約7kmにわたり開発が連なる
  • 多様なエリア性：国際ビジネス拠点（品川・高輪）→旧下町（北品川）→アート系ウォーターフロント（天王洲）→副都心ビジネス（大崎）→大型商業（大井町）
  • 羽田・新幹線への圧倒的アクセス：国際化が進む住宅需要の受け皿として機能

② 交通・アクセス（地下鉄含む全路線）

山手線・地下鉄・私鉄・モノレール——9駅の全路線を整理

結論

品川駅はJR・新幹線・京急の3社が乗り入れる東京有数の交通結節点。リニア開業（時期未定）と東京メトロ南北線品川延伸（2030年代半ば）が加われば、さらに利便性が向上します。

品川駅から主要駅への所要時間（目安）
東京駅
約7分
新橋駅
約5分
渋谷駅
約11分
羽田空港
約14分
新宿駅
約19分
横浜駅
約17分

JR・京急の在来線ベース。時間帯により変動します。

品川駅 ターミナル
JR 山手線 JR 京浜東北線 JR 東海道本線 JR 横須賀線 東海道新幹線 京急本線 東京メトロ南北線延伸（着工済・2030年代半ば）
新幹線・羽田・地方都市をすべてカバー。東京駅9分、羽田14分、新横浜14分（新幹線）。南北線延伸で六本木一丁目まで約9分になる予定。
田町駅 品川から2駅
JR 山手線 JR 京浜東北線 都営 三田線（三田駅・徒歩3〜5分） 都営 浅草線（三田駅・徒歩3〜5分）
JR2路線に加え、徒歩3〜5分の三田駅から都営三田線・都営浅草線の2路線も利用可能。実質4路線が使える実力駅。田町駅西口の大規模再開発（アトレ田町・地上24階・2029年開業予定）が進行中。
浜松町駅 品川から3駅
JR 山手線 JR 京浜東北線 東京モノレール（羽田直結） 都営 浅草線（大門駅・徒歩3分） 都営 大江戸線（大門駅・徒歩3分）
JR・モノレール・都営2路線の計4路線が使える実力駅。WTC建替え（2027年・233.5m）＆ブルーフロント芝浦TOWER S（2025年9月全体開業）で「浜松町〜芝浦ウォーターフロントゾーン」として急速にグレードアップ中。
高輪ゲートウェイ駅 品川から1駅
JR 山手線 JR 京浜東北線 京急・都営浅草線（泉岳寺駅・徒歩約7分）
2020年3月開業（山手線では49年ぶりの新駅）。高輪GWC（86万㎡）直結。隈研吾デザインの駅舎が話題。徒歩7分の泉岳寺駅から京急・都営浅草線も利用可能で、羽田・成田アクセスがさらに充実。
大崎駅 品川から2駅
JR 山手線 JR 埼京線 JR 湘南新宿ライン りんかい線（新木場・お台場方面）
山手線と埼京線・湘南新宿ラインの結節点。りんかい線でお台場・新木場にも直結。ThinkPark Tower等の高層オフィス群が立ち並ぶ副都心的エリア。
五反田駅 品川から3駅
JR 山手線 都営 浅草線（羽田・成田・押上直通） 東急 池上線（蒲田方面）
3路線利用可。都営浅草線で羽田空港・成田空港どちらにも直通できる利便性が特徴。山手線内側のわりにマンション価格が比較的抑えめ。
天王洲アイル駅 大崎から1駅
りんかい線（新宿・大崎方面） 東京モノレール（羽田・浜松町方面）
りんかい線とモノレールの乗換駅。羽田空港へのダイレクトアクセスが強み。外資系・航空関連企業の居住者に人気のウォーターフロントエリア。
大井町駅 品川から4駅（京浜東北）
JR 京浜東北線 東急 大井町線（自由が丘・二子玉川） りんかい線（お台場・新木場）
3路線が利用可能。2026年3月に「大井町トラックス」（81店舗・TOHOシネマズ等）が開業し、エリアの生活利便性が大幅に向上した。
北品川・青物横丁 品川から京急1〜2駅
京急本線（都営浅草線・京成線直通）
京急のみだが、泉岳寺で都営浅草線・押上方面に直通。旧東海道沿いの古い街並みが残る穴場エリア。近年の地価上昇が著しい。

品川駅からの主要アクセス時間

行き先路線所要時間
東京駅JR山手線・東海道線約8〜9分
渋谷駅JR山手線（外回り）約18分
新宿駅JR山手線（外回り）約27分
六本木（延伸後）東京メトロ南北線（2030年代半ば開業予定）約9分（予定）
横浜駅JR東海道線約17分
羽田空港京急空港線約13〜14分
名古屋（新幹線）東海道新幹線 のぞみ約96分
大阪・新大阪（新幹線）東海道新幹線 のぞみ約145分

※ 東京メトロ南北線延伸は2024年11月着工済み。開業後は白金高輪〜品川間が接続され、麻布十番・六本木一丁目・溜池山王方面へのアクセスが大幅改善。

③ 最近完成した主要開発（〜2026年）

高輪GWC・大井町トラックス・msb Tamachiなど、街を変えたプロジェクト

✅ 2025年3月 まちびらき（順次開業中）
高輪ゲートウェイシティ
TAKANAWA GATEWAY CITY
JR東日本 旧品川車両基地跡地（13ha）— 東京最大級の複合開発
規模（東京ミッドタウン比：約1.8倍）
高輪ゲートウェイシティ 外観
出典：TECTURE MAG
86万㎡総延床面積
4棟竣工済み棟数
2,000人コンベンション収容
KDDI（本社） マルハニチロ/Umios（本社） Newoman Takanawa（ルミネ） JWマリオット・ホテル東京（2025年秋開業予定） 高輪GWコンベンションセンター MON Takanawa（文化創造棟） LiSH（スタートアップ約30社） インターナショナルスクール
JR東日本が事業主体のため財務基盤が盤石。LINKPILLAR 2（神戸製鋼所が入居予定）など2026年以降も追加開業が続く。「開発が止まらない品川」を最も体現するプロジェクト。
✅ 2026年3月28日 開業
大井町トラックス
OIMACHI TRACKS
大井町駅直結・2棟構成の大型複合開発
商業規模（81店舗）
大井町トラックス 完成パース
出典：東洋システム総合研究所
81店舗商業テナント数
2棟ビジネスタワー＋
ホテル&レジデンス
TOHOシネマズ大井町 サウナメッツァ（サウナシュラン1位） TSUTAYA BOOKSTORE / SHARE LOUNGE スターバックス（愛犬同伴スペース付き） ステーションコンファレンス（MICE） L'OCCITANE / Cath Kidston 等
2026年3月28日開業。81店舗の充実した商業機能が大井町エリアに加わり、「生活・娯楽・仕事」が一体化した街づくりが完成した。トレインビューサウナなど独自コンテンツも話題。
✅ 2025年9月1日 全体開業（TOWER S）
BLUE FRONT SHIBAURA（ブルーフロント芝浦）
野村不動産・JR東日本 共同開発 — 地上43階・高さ約230m・芝浦ウォーターフロント最高峰
規模（延床面積 約55万㎡・2棟構成の第1弾）
ブルーフロント芝浦 TOWER S 外観
出典：建設通信新聞
43階地上階数（TOWER S）
約230m最高高さ
約9割オフィス入居内定率
野村不動産HD・グループ8社（本社・11〜15階） フェアモント東京（日本初進出・2025年7月開業） 商業エリア 約40店舗（飲食7割）
野村不動産とJR東日本が共同開発する田町〜浜松町間のランドマーク。TOWER Sは2025年2月竣工・9月1日全体開業。高級ホテル「フェアモント東京」の日本初進出が話題を集め、オフィスフロアの約9割で入居企業が内定（2025年6月時点）。2棟目のTOWER N（地上45階）は2030年度竣工予定で、芝浦ウォーターフロントの変容はまだ続く。
✅ 2018〜2020年 全棟竣工
msb Tamachi（田町ステーションタワーS・N）
＋ムスブ田町商業施設
三井不動産・三菱地所・東京ガス不動産 共同開発 — 田町駅直結
駅直結利便性
msb Tamachi（田町ステーションタワー）外観
出典：三菱地所 msb Tamachi
36店舗商業（ムスブ田町）
2棟タワーS＋タワーN
マネーフォワード（本社） プルマン東京田町（国際ホテル） 成城石井・飲食多数
田町駅前を一変させた開発。渋谷方面から移転してきたマネーフォワード等が入居し「田町が変わった」と話題に。ムスブ田町の商業施設は地域住民の日常利用も多く、街の活性化に貢献。

④ 今後の開発計画（2026〜2036年）

浜松町WTC建替え・品川北口ツインタワー・大崎リバーウォーク——さらに大きな変化が待っている

結論

2027〜2036年にかけて主要プロジェクトが連続開業。再開発の「次の10年」が見えており、エリア全体の街力が継続的に上がる構造です。

2026年
大井町トラックス 開業（済）
81店舗の大型複合施設。TOHOシネマズ・サウナメッツァ・TSUTAYAなどが入居。
2027年
浜松町WTC建替え 一部開業予定
超高層ツインタワーへの建替え。浜松町駅の再構築と一体で進行中。
2028年頃
品川駅北口再開発 完成予定
超高層ツインタワー＋商業＋ホテル一体型の大規模開発。
2030年代半ば
東京メトロ南北線 品川延伸
品川駅↔六本木一丁目が約9分で結ばれ、利便性が大幅向上。
時期未定
リニア中央新幹線 品川〜名古屋
静岡工区の問題で開業時期未定。ただし品川地下ターミナル工事は継続中。
🔨 2027年 一部開業予定
世界貿易センタービル建替え（浜松町駅前）
鹿島建設施工 ／ JR東日本・東京モノレール参画
高さ（233.5m ／ 旧本館比 約2倍）
世界貿易センタービル建替え 完成パース（浜松町駅前）
出典：PR TIMES
233.5m高さ（完成後）
46階地上階数
ラッフルズ東京（日本初進出・高層部） 国際医療センター バスターミナル再整備 観光プレ体験施設
旧世界貿易センタービル本館の建て替え。完成後の高さは旧本館の約2倍となる233.5m。高層部には「ラッフルズ東京」（日本初出店）が入居し、国際的な高級ホテルとして浜松町のブランドを大幅に引き上げる。浜松町駅前が国際的なゲートウェイとして完全に変貌する予定。
🔨 2025年10月着工 ／ 2029年3月竣工予定
田町駅西口駅前地区開発事業
アトレ田町（予定）・三田の新ランドマーク
三井不動産・森永乳業・JR東日本 共同開発（旧森永プラザビル跡地）
規模（地上24階・高さ約125m・延床98,570㎡）
田町駅西口駅前地区開発事業 完成パース
出典：青山・表参道・銀座・丸の内の都市開発
約125m高さ（地上24階）
2029年1期竣工目標
アトレ（JR東日本グループ）1〜3階 ATOMica産業支援施設（4階） 大規模オフィス（6〜23階）
田町駅2階デッキ直結・都営三田駅地下2階接続の超一等地に立つ新ランドマーク。JR東日本グループ「アトレ」の商業施設が1〜3階に入居する計画で、田町三田側の街の顔が大きく変わる。2033年度には緑地広場も整備され全体竣工予定。
📐 2027年度着工予定 ／ 2030年6月供用開始予定
田町駅東口地区再開発
東京科学大学キャンパス×産学連携イノベーション拠点
NTT都市開発・鹿島建設・JR東日本・東急不動産 共同（約2.3ha）
規模（地上39階・高さ約179m）
田町駅東口地区再開発 完成パース（東京科学大学×産学連携拠点）
出典：青山・表参道・銀座・丸の内の都市開発
約179m高さ（地上39階）
2030年供用開始目標
東京科学大学（旧東工大＋東京医科歯科大） デジタルツインキャンパス機能 MICE・産学連携拠点 田町駅新改札・東西自由通路整備
旧東京工業大学と旧東京医科歯科大学が統合した東京科学大学の田町キャンパス（約2.3ha）を民間と共同開発。地上39階・高さ約179mの超高層にデジタルツインキャンパスやMICE機能が集結。田町駅の新改札・東西自由通路整備も含まれ、田町芝浦口の街の顔が劇的に変化する。
🔨 2025年5月31日着工 ／ 2029年度開業予定
品川駅西口 京急×トヨタ共同複合ビル
京急電鉄・トヨタ自動車 共同建設（旧シナガワグース跡地）
規模（地下4階・地上29階）
品川駅全景 品川駅西口エリア
出典：青山・表参道・銀座・丸の内の都市開発
地上29階複合ビル
2029年度開業予定
京急電鉄 共同施設 商業・ホテル等（詳細未発表）
品川駅西口はこう変わる。

現在の品川駅西口（高輪口）は、高架を走る京急線の線路が駅前を分断し、バスターミナルも手狭で乗降動線が複雑なまま。この状況が2030年代にかけて抜本的に刷新される。

最大のポイントは京急品川駅の「地平化」（2028年頃完成予定）。現在は高架上にある京急線を地平に移設することで、線路で分断されていた西口駅前広場が一体化。広大な歩行者空間が生まれ、バスターミナルや商業施設への動線が大幅に改善される。

さらにリニア中央新幹線の品川地下ターミナル（開業時期は延期中だが品川駅直下に建設進行中）が加わると、品川駅西口は「新幹線・リニア・京急（羽田）・地下鉄」が集まる日本最大級の交通結節点になる。旧シナガワグース跡地の京急×トヨタ共同複合ビル（地上29階・2029年度開業）はその玄関口に位置し、西口エリアのシンボルとなる計画だ。
📐 2036年度 竣工目標
品川駅北口地区 第一種市街地再開発事業
JR東日本・東急電鉄・京急電鉄 共同参画
高さ（最大180m ／ ツインタワー計画）
品川駅北口 再開発エリア完成パース① 品川駅北口 再開発エリア完成パース②
出典：青山・表参道・銀座・丸の内の都市開発
165m＋180mツインタワー高さ
2036年竣工目標
品川駅北口はこう変わる。
現在の品川駅北口（高輪口寄り）は改札が少なく、高輪GWCとの行き来が不便。この再開発に合わせてJR品川駅に新北改札が新設され、ツインタワー・高輪GWCと品川駅を結ぶ歩行者デッキ・地下通路が整備される。高輪ゲートウェイ駅〜品川駅間が乗り換えなしで回遊できる動線になり、「高輪GWCは品川駅から遠い」という印象が解消される。
JR東日本・東急・京急の3社が共同参画し、オフィス・商業・ホテル・住宅を複合させた165m＋180mのツインタワーを整備。2036年度竣工目標。
🏗️ 2027年 竣工予定
大崎リバーウォークガーデン（東五反田2丁目第3地区）
東急不動産主体 ／ 大崎駅〜五反田駅エリア
住宅タワー（40階・高さ150m）
40階住宅タワー
389戸ブランズタワー大崎
1,500㎡公園
LIFULL（移転予定） ブランズタワー大崎（東急） 大規模公園
大崎駅と五反田駅の中間（1.6ha）に展開する職住一体型開発。不動産情報LIFULLが移転予定のオフィス棟と、389戸の高層住宅タワー「ブランズタワー大崎」が核となる。
大崎リバーウォークガーデン完成イメージ
出典：再開発情報〈東京・神奈川・埼玉・千葉〉
🚇 2024年11月着工 ／ 2030年代半ば開業目標
東京メトロ南北線 品川延伸
白金高輪から分岐→品川駅へ接続
六本木まで
約9分延伸後（予定）
着工済2024年11月〜
品川駅への地下鉄直結が実現すると、六本木一丁目・溜池山王・麻布十番・目黒方面への所要時間が大幅短縮される。品川の「弱点」だった地下鉄アクセスの課題が解消し、都心全域への到達性が飛躍的に向上する予定。
東京メトロ南北線 品川延伸ルートイメージ
出典：鉄道チャンネル（エキサイトニュース）
📋 2026年度 都市計画決定目標
品川浦周辺地区市街地再開発事業（北・西・南地区）
三菱地所・東急不動産など13社 ／ 北品川駅直近
規模（約13.5ha・都内最大級）
品川浦周辺地区市街地再開発事業 完成イメージ
出典：品川周辺開発まとめブログ
約13.5ha総施行面積
14〜15棟計画棟数
約78万㎡延床面積（合計）
三菱地所 東急不動産 日鉄興和不動産 京浜急行電鉄 住友不動産ほか計13社
品川浦を囲む北品川駅直近の約13.5haを一体的に再整備する、都内最大級クラスの大規模プロジェクト。北地区にオフィス・住宅、西地区に商業施設、南地区に住宅タワーマンション（10棟超）を整備する計画。敷地が広大なだけに権利者との合意形成には相応の時間を要するが、実現すれば北品川・東品川エリアのまち並みが根本から生まれ変わる可能性を秘えた大型案件だ。同時並行で進む京急線の北品川駅高架化（2029年度完成予定）と合わせ、エリアのポテンシャルに注目が集まっている。
🔨 2024年11月 着工済 ／ 2031年度 竣工予定
泉岳寺駅地区第二種市街地再開発事業
東京都（施行）＋東急不動産・京急 ／ OMA（重松象平）デザイン
高さ（約145m・30階）
泉岳寺駅地区第二種市街地再開発事業 完成パース
出典：品川周辺開発まとめブログ
約145m高さ（30階）
385戸分譲住宅
約11.2万㎡延床面積
住宅（分譲385戸） オフィス 商業 子育て支援施設 泉岳寺駅改良（駅ホーム2倍）
東京都が施行する第二種再開発として、東急不動産・京急が特定建築者となり2024年11月に着工。オランダの建築事務所OMA（重松象平氏）がデザインを手がけ、国際的なランドマーク性を持つ複合ビルに生まれ変わる。地下では都営浅草線・京急本線の泉岳寺駅ホームが現在の5mから約10mへ拡幅（2027年度完成）。さらに高輪ゲートウェイ駅から延伸されるペデストリアンデッキが泉岳寺駅まで到達し、品川駅〜高輪GWC〜泉岳寺の3駅が地上レベルでデッキ接続される計画だ。
🌿 整備中・段階的に開通
高輪GWC港南側——芝浦中央公園へのアクセス改善
東京都水道局敷地・管理棟建替え ／ 港区・都議と連携
高輪GWC東側連絡通路（整備中） 環状第4号線（橋梁架設済） 芝浦中央公園（段階的整備） 水道局管理棟建替え（東京都所管）
高輪ゲートウェイシティの東側（港南・芝浦方面）では、鉄道で長年分断されてきた東西の動線が段階的につながりつつある。高輪GWC東側連絡通路が工事中で、完成すれば高輪エリアから芝浦中央公園へ鉄道上空を渡って直接アクセスできるようになる。また東京都水道局の管理棟建替えも並行して進んでおり、芝浦中央公園～港南三丁目間の新ルート整備が地元の大きな関心事となっている。こうした取り組みは港区議会議員や東京都議が連携して推進しており、行政・住民が一体となって「使いやすい街」への変化を後押ししている。

📣 地元議員の声（港区議会議員 さいき陽平 氏）

⑤ 開発が止まらない——他エリアとの比較

中野サンプラザ・名鉄名古屋が頓挫するなか、品川はなぜ止まらないのか

2024〜2025年にかけて、日本各地の大型再開発が工事費高騰や資金調達難で計画見直し・事実上の停止に追い込まれるケースが相次いでいます。品川広域圏が異なる理由を具体的に見ていきます。

順調進行中 品川広域圏（高輪GWC・浜松町WTC・北口再開発）
事業主体JR東日本（高輪GWC）/ 世貿ビル社＋JR東日本（WTC）/ JR東日本・東急・京急（北口）
状況高輪GWC 2025年3月開業済み。WTC 2027年一部開業目標で工事継続中。品川北口 2036年竣工目標で設計進行中。
強みJR東日本が事業主体のため、鉄道網との一体開発で収益性が見えやすく、資金調達力が抜群。民間デベのみの開発と根本的に異なる。
計画白紙 中野サンプラザ跡地再開発（東京都中野区）
規模当初2,639億円の計画→施工見込みが3,500億円超に膨張
何が起きたか2024年に野村不動産から工事費900億円以上の超過を通告され協定解除。2025年にゼロから再サウンディング開始。
現状2026年3月以降に事業見直し案提示予定。着工の目処なし。
異例の停止 名鉄名古屋駅地区再開発（名古屋市）
規模約5,400億円の巨大プロジェクト
何が起きたか2025年12月、施工会社が入札を辞退しスケジュール未定を宣言。名古屋三越・名古屋グランドホテルは閉館済みだが本体ビルの着工の目処なし。
背景リニア開業が2034年以降にずれ込む見通しとなり、事業の根拠も揺らいでいる。
📌 品川広域圏の開発が「止まらない」3つの理由
  • JR東日本が事業主体：鉄道利用者の増加が収益に直結するため、開発投資の合理性が民間単独の場合より明確。工事費高騰でも「やめる理由がない」構造になっている。
  • リニア遅延のあおりを受けにくい：品川の開発の多くはリニアとは独立した理由で進んでいる（既存の新幹線・羽田アクセス・都心立地）。名古屋のように「リニア前提」ではない。
  • 複数デベロッパーが同時参画：東急・京急・三井・三菱・東京ガスなど多数のデベロッパーがエリア内で同時に動いており、一社が止まっても他が埋める構造。エリア全体の開発圧力が非常に高い。

⑥ 将来資産価値の見通し

国土交通省 公示地価（2025年）と新築マンション実勢からエリア別に整理

📊 見方：公示地価と新築マンション坪単価は別物
  • 公示地価：国が毎年1月1日時点で調査・公表する土地のみの価格（建物なし）。信頼性が高い公的指標。
  • 新築マンション坪単価：土地＋建物の合計。デベロッパーが設定する販売価格ベースで、公示地価より高くなる。
  • 品川広域圏は新築ファミリータイプ（3LDK）で坪1,000万円前後が当たり前の水準。住宅ローンの借入額は非常に大きくなる。

📌 公示地価 代表地点（2025年・土地のみ）

品川・高輪（港区）
655万円/㎡
高輪3丁目 代表地点（2025年）
▲ 前年比 +13.1%
新築マンション参考実勢
900〜1,200万円/坪
（リビオタワー品川 実例ベース）
田町・芝浦（港区）
523万円/㎡
芝浦3丁目 代表地点（2025年）
▲ 前年比 +11.8%
新築マンション参考実勢
700〜1,100万円/坪
（ブランズ芝浦 実例ベース）
大崎・五反田（品川区）
283万円/㎡
東五反田1丁目 代表地点（2025年）
▲ 前年比 +11.0%
新築マンション参考実勢
800〜1,200万円/坪
（ブランズタワー大崎 実例ベース）
大井町・天王洲（品川区）
126万円/㎡
東品川1丁目 代表地点（2025年）
▲ 前年比 +13.5%
新築マンション参考実勢
700〜1,000万円/坪
（パークタワー品川天王洲 実例ベース）

※ 公示地価は国土交通省発表・2025年（令和7年）の代表地点データ（土地のみ・建物含まず）。新築マンション坪単価は各物件の販売実例をもとにした参考値で、住戸の階数・方角・間取りにより大きく異なります。出典：国土交通省不動産情報ライブラリ、マンションマニア等。

1
再開発による「街ブランド」底上げが継続中
高輪GWC・WTC建替え・北口再開発が連鎖することで、エリア全体の「東京の国際玄関口」としてのイメージが固まりつつある。ブランド化はマンション価格を継続的に押し上げる要因になる。
2
東京メトロ南北線延伸で「弱点」が消える
品川の唯一の弱点だった「地下鉄がない」問題が、南北線延伸（2030年代半ば開業目標）で解消される。六本木・溜池山王・麻布十番への直結は、住宅需要をさらに喚起するポテンシャルがある。
3
企業移転が「実需」の底支えを続ける
大手企業の本社移転が続く限り、周辺のエグゼクティブ・エンジニア・外国人駐在員の居住需要が安定的に発生する。投機的な需要ではなく「住みたいから買う」という実需に支えられた価格帯は崩れにくい。
⚠️ リスク・注意点
  • 品川・高輪エリアは坪単価がすでに高く、短期での値上がり益を狙う目的には不向き
  • 日銀の追加利上げ局面が続くと、変動金利ローンの返済額増加リスクがある
  • リニア開業・南北線延伸はいずれも「開業時期未定」の要素を含む
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⑦ 都心の重心が南へ——大手企業の移転ラッシュ

2018〜2026年に10社以上の大手が品川広域圏に本社・主要拠点を移転

「品川は単なるターミナル駅エリア」という過去の印象は大きく変わっています。2018年頃から大手町・渋谷・豊洲からの大手企業の移転が加速しており、高輪ゲートウェイシティ開業（2025年3月）以降はさらにその傾向が顕著になっています。

KDDI 2025年3月〜
大手町（千代田区） → 高輪GWC NORTH棟
9〜21フロアをKDDIグループがほぼ占有。通信大手の本社移転は高輪GWCの信頼性を象徴する出来事として注目を集めた。
マルハニチロ（Umios） 2026年2月〜
豊洲（江東区） → 高輪GWC SOUTH棟
JR東日本・東京大学と産学連携協定も締結。2026年3月には社名をUmiosに変更し、新本社での新スタートを切った。
神戸製鋼所 東京本社 2026年6月（予定）
千代田区 → 高輪GWC LINKPILLAR 2
2026年春開業のTHE LINKPILLAR 2に入居予定。高輪GWCに3社目の大手本社移転が確定し、エリアの格がさらに向上。
資生堂ジャパン 2019年〜
都内6拠点（分散） → 日本生命浜松町クレアタワー
都内6拠点を浜松町に一括集約。約4,700坪を占有する「SJ-Station」として先進的なオフィス環境を整備。浜松町ブランド向上の火付け役。
マネーフォワード 2018年〜
渋谷周辺 → msb Tamachi 田町タワーS
竣工直後に入居した注目テナント。「渋谷から田町へ」という流れを象徴する移転として業界内で話題に。
岩谷産業 東京本社 2025年6月移転済み
千代田区（神田） → 日本生命浜松町クレアタワー
資生堂ジャパンと同ビルへ移転。浜松町クレアタワーが「大手本社の集積地」として機能し始めていることを示す。
トヨタ自動車 新東京本社 2029年度開業予定
文京区（水道橋・トヨタ東京ビル） → 品川駅西口 京急共同ビル
旧「シナガワグース」跡地に京急電鉄と共同建設（地下4階・地上29階）。2025年5月31日着工・2029年度開業予定。国内最大の自動車メーカーの東京本社機能が品川駅西口に集結し、エリアへの信頼感を大幅に底上げする。
野村不動産HD（8社） 2025年8月移転済み
新宿区（西新宿） → ブルーフロント芝浦 TOWER S
野村不動産ホールディングス他グループ8社の本社が芝浦の新ランドマーク「ブルーフロント芝浦」（地上43階）に移転。同ビルにはフェアモント東京（日本初進出）も入居し、田町〜浜松町間のウォーターフロントの格を一気に引き上げた。
📍 品川広域圏に「既集積」の大手企業群
  • ソニーグループ：品川港南口（Sony City）に本社。グループ各社も集積。
  • キヤノン：港区港南に本社。品川の「精密・電機業界の南下」を牽引。
  • 日本マイクロソフト：品川グランドセントラルタワー（港南）に本社。
  • LIFULL：2027年完成の大崎リバーウォークガーデンへ移転を発表済み。

大手町・丸の内・渋谷という「旧来の都心軸」から、羽田空港に近く新幹線も使える品川広域圏への移転が加速しています。特に国際的なビジネス展開をする企業にとって、羽田アクセスは決定的な優位点であり、これが地価・住宅需要を底上げし続ける構造的な理由になっています。

⑧ エリア別の街並みと雰囲気

7つのエリアで全く異なる顔を持つのが品川広域圏の最大の特徴

結論

品川・高輪は都市力／生活力／開発力のいずれも高水準。エリアごとに「街の顔」がはっきり違うので、ライフスタイルに合った選び方が重要です。

交通利便性
95
/ 100
再開発・将来性
98
/ 100
資産価値
92
/ 100
生活環境
85
/ 100
価格抑制
35
/ 100

編集部評価（2026年5月時点）。価格抑制は数字が大きいほど買いやすい。

🏢 ✈️ 🌊
品川・港南口
国際ビジネス＆タワーマンション
Sony City 大規模タワーマンション 羽田14分
ソニー・NEC・キヤノン等の大企業本社が立ち並ぶオフィス街。近年は高層マンションも増加し、共働き・国際ビジネスパーソン層に人気。港南口は海側に向かって開けた開放感も魅力。
🏨 🌃 🎯
高輪（品川駅西口）
高級ホテル集積＆トヨタ新本社予定地
品川プリンスホテル トヨタ新東京本社（2029年） 高級住宅街
品川プリンスホテルなど大型ホテルが建ち並ぶ高級住宅エリア。2025年5月着工・2029年度開業予定のトヨタ自動車新東京本社（京急共同ビル・旧シナガワグース跡地）が駅西口に登場し、さらなる格上げが確実視されている。
🌆 🤝 🔬
高輪ゲートウェイシティ
東京最大級の新街区——KDDI・60社の拠点
86万㎡ 複合開発 KDDI本社 JWマリオット（秋開業予定） Newoman高輪
2025年3月まちびらき。JR東日本旧品川車両基地跡地13haに誕生した東京最大級の新街区。KDDI・マルハニチロ（Umios）・神戸製鋼所など大手本社が集積し、スタートアップ60社以上が参画する「LiSH」拠点も備える。TOPPANデジタル・NEDOも入居。
🏗️ 🏫 💼
田町・芝浦
西口アトレ×東口39階イノベーション拠点
msb Tamachi アトレ田町（2029年） 東京科学大学×NTT開発（2030年）
【西口三田側】2025年10月着工・2029年竣工の田町駅西口駅前地区開発事業（地上24階・約125m）にアトレが入居予定。三井不動産・森永乳業・JR東日本の共同開発。【東口芝浦側】東京科学大学（旧東工大+東京医科歯科大）のキャンパス跡地にNTT都市開発ら4社が地上39階・約179mのイノベーション拠点を2030年供用開始予定。工場跡地から東京屈指のイノベーション拠点へ。
🌏 🏙️ 🛬
浜松町・芝浦
フェアモント東京開業×WTC建替え×2027年大変貌
ブルーフロント芝浦（2025年開業） フェアモント東京（日本初） WTC建替え（2027年） ラッフルズ東京（日本初）
【2025年9月開業】ブルーフロント芝浦 TOWER S（地上43階・約230m）が全体開業。野村不動産グループ8社の本社と高級ホテル「フェアモント東京」（日本初進出・7月開業）が入居し、田町〜浜松町間のウォーターフロントが激変。【2027年】WTC建替え（高さ233.5m・ラッフルズ東京入居）でさらなる格上げ。モノレール羽田直結・資生堂本社集積で国際色が際立つエリア。
🎨 🛥️ 🍺
天王洲アイル
アート×ウォーターフロント
TERRADA ART COMPLEX PIGMENT TOKYO 運河沿いテラス
倉庫街から変貌したアート系ウォーターフロント。15以上のギャラリーが集積するTERRADA ART COMPLEX、隈研吾設計のPIGMENT TOKYOなど、国内外のアートシーンで注目度急上昇中のエリア。
🏯 🍜 🚶
北品川・旧東海道
江戸宿場町の面影×クリエイター
旧東海道商店街 古民家カフェ 新旧混在の文化
江戸時代の品川宿の面影を残す唯一のエリア。古民家改装カフェ・クラフト工房が点在。品川駅至近ながら地価は比較的抑えめで、クリエイター・若いカップル層の移住先として近年急注目。
🏬 🎬 🛍️
大崎・五反田・大井町
副都心ビジネス×大型商業
大井町トラックス（2026年開業） LIFULL移転予定 山手線・りんかい線
大崎は高層オフィス（ThinkPark Tower等）と複数路線の結節点。大井町は2026年3月開業の大井町トラックス（81店舗・TOHOシネマズ・サウナメッツァ等）で生活利便性が大幅にアップした。

⑨ 生活利便性（商業・医療・教育）

2026年3月の大井町トラックス開業で更に充実。エリア別に整理。

🛍️ 大型商業施設・注目スポット

大井町トラックス外観
大井町トラックス
2026年3月28日開業。81店舗。TOHOシネマズ・サウナメッツァ（サウナシュラン1位）・TSUTAYA BOOKSTORE・Starbucks（愛犬同伴可）
出典：大井町トラックス公式
Newoman Takanawa外観
Newoman Takanawa
高輪GWC SOUTH棟（2025年3月開業）。ルミネ運営。ファッション・グルメ複合。高輪ゲートウェイ駅直結。
出典：fashion press
エキュート品川・アトレ品川
エキュート品川・アトレ品川
品川駅構内・直結。毎日の買い物・カフェ・グルメに便利。駅ナカ施設として充実度は東京屈指。
出典：JR東日本不動産開発
msb Tamachi ムスブ田町外観
msb Tamachi ムスブ田町
田町駅直結（2020年9月全館開業）。36店舗の飲食・物販。成城石井・飲食チェーン多数入居。
出典：fashion press
TERRADA ART COMPLEX I・II 天王洲アイル
TERRADA ART COMPLEX I・II
天王洲アイル。倉庫転用の15以上のギャラリーが集積。WHAT CAFE（月替わり展示）も人気。
出典：寺田倉庫
ブルーフロント芝浦 田町・浜松町ウォーターフロント
ブルーフロント芝浦
田町〜浜松町間のウォーターフロントに立地する地上43階・2棟の複合タワー（2024〜2025年竣工）。野村不動産HDグループ8社の新本社、フェアモント東京（日本初進出の外資系5つ星ホテル）が入居する新たな都市ランドマーク。
出典：建設通信新聞

🛒 スーパー・日常の買い物

🥗
成城石井（複数店舗）
品川・大崎・五反田エリアに複数出店。品質重視の食材・デリが充実。
💰
OKストア（品川・大井町）
価格の安さが際立つディスカウントスーパー。共働き世帯のコスト管理に貢献。
🛒
LIFE・maruetsu・サミット
大崎・五反田・戸越エリアに点在。深夜営業店舗も多く、帰宅後の買い物も安心。
🧺
イトーヨーカドー大井町店
大井町の地域密着型大型スーパー。日用品・衣料まで揃う。

🏥 医療

開発の中心は港区（高輪・田町・芝浦・浜松町）。エリア内に大学病院・総合病院が複数揃っている。

愛育病院
港区芝浦田町駅東口（芝浦口）徒歩7分。産科・周産期医療・小児科に特化した名門病院。NICU完備。港区・品川エリアに住む妊婦・子育て世帯の第一選択肢。
東京慈恵会医科大学附属病院
港区西新橋御成門駅徒歩3分。1,075床・港区最大規模の大学病院。浜松町・田町エリアの高度医療拠点。
東京都済生会中央病院
港区三田赤羽橋駅徒歩3分。救急告示・東京都災害拠点病院・がん診療連携拠点。田町・三田エリアの地域基幹病院。
NTT東日本関東病院
品川区五反田五反田駅徒歩7分。東京都地域災害拠点病院・がん診療連携拠点（高度型）。大崎・五反田・大井町エリアの基幹病院。
東京品川病院
品川区大井町大井町駅徒歩7分。440床・救急告示病院。産婦人科・小児科あり。大井町・天王洲・北品川エリアの総合病院。

👶 子育て・教育

港区・品川区ともに待機児童ゼロを継続達成（2024年4月）。財政力のある港区は支援の手厚さが際立つ。

港区の保育・子育て支援
2019年以来、待機児童ゼロを継続。区立保育園の給食費無償化（2023年〜）、認証保育所への保育料差額助成など支援が手厚い。高輪・芝浦・田町・浜松町エリアが該当。
品川区の保育・子育て支援
待機児童ゼロ10年連続達成。認可外・シッター利用時の補助（最大年36万円相当）が業界最高水準。産後ドゥーラ助成・出産応援金も充実。大崎・五反田・大井町・北品川エリアが該当。
東京インターナショナルスクール（高輪GWC）
2026年8月に南麻布から高輪ゲートウェイシティの新校舎へ移転予定。5〜18歳対象のIB認定校。高輪・品川・芝浦エリアの外国籍・帰国子女ファミリーの有力選択肢に。
品川インターナショナルスクール（SIS）
品川シーサイド駅徒歩10分。3〜18歳のIB一貫校。40カ国以上の生徒が在籍。スクールバスで品川・港区エリアからアクセス可能。

よくある質問

Q品川広域圏の新築マンション価格帯はどのくらいですか？
A2025年時点の新築マンション実勢は、品川・高輪（港区）で概ね900〜1,200万円/坪、田町・芝浦で700〜1,100万円/坪、大崎・五反田で800〜1,200万円/坪程度です（実例：リビオタワー品川・ブランズ芝浦・ブランズタワー大崎等）。3LDK（70㎡）では1.5億〜2.5億円台が珍しくない水準です。公示地価（土地のみ）は品川・高輪で655万円/㎡、大崎・五反田エリアで283万円/㎡（いずれも2025年・代表地点）。階数・方角・物件によって大きく異なります。
Q東京メトロ南北線の品川延伸はいつですか？
A2024年11月に着工が始まり、2030年代半ばの開業を目標としています。延伸後は品川から白金高輪を経由して六本木一丁目まで約9分となる予定で、品川の「地下鉄がない」という唯一の弱点が解消されます。
Q大井町トラックスにはどんな施設がありますか？
A2026年3月28日開業の大型複合施設で81店舗が入居。TOHOシネマズ大井町・サウナメッツァ大井町トラックス（サウナシュラン1位ブランドの新業態）・TSUTAYA BOOKSTORE・スターバックス（愛犬同伴スペース付き）・MICE向けのステーションコンファレンスなどが入居しています。
Qリニア中央新幹線の品川駅はいつ開業しますか？
A当初2027年予定でしたが静岡工区の工事問題により現在も開業時期は未定（2026年5月時点）。ただし品川地下ターミナルの工事は継続中です。リニア開業は品川エリアの資産価値に大きく影響するとして注目が続いています。
Q品川広域圏で住宅ローンを組む際の注意点は？
A物件価格が高いため借入額も大きくなりやすく、金利の違いが返済総額に与える影響が大きくなります。0.3%の金利差が3,000万円・35年のローンで100万円超の差になることもあります。モゲチェックなどの無料比較ツールで複数銀行を比較してから申し込みましょう。

📺 ニュース解説で振り返る——品川広域圏の全体像

記事を読んだ後に動画でも確認すると理解が深まります（TBS NEWS DIG・2024年11月）

出典：TBS NEWS DIG Powered by JNN（YouTube）

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