リノベーションローン、どれを選べばいい？
種類・仕組み・月々返済を徹底解説

一体型ローン選びに向けた、今日できる次の一歩

▼ 3種類のローンの違い・一体型の組み方・審査のポイントは、このまま下で解説しています

金利・上限額・返済期間・審査難易度・住宅ローン控除の適用の5項目で比較します。

※金利・条件は金融機関・審査状況・時期により異なります。最新情報は各金融機関にご確認ください。

自分に合うローンを見つける2つの方法

リフォーム一体型住宅ローンとは、中古住宅の購入代金とリフォーム（リノベーション）費用を合算して、1本の住宅ローンとして借り入れる商品です。住宅ローンと同水準の低金利（年1〜2%程度）でリノベ費用もカバーできる点が最大のメリットです。

資金フローのイメージ

マンションリノベの費用平均は516.9万円（15〜20万円/㎡）、一戸建ては708.2万円が目安です。70㎡マンションのスケルトンリノベであれば1,000〜1,500万円が相場となり、一体型ローンなしでは資金調達が難しい水準です。

フラット35リノベは、住宅金融支援機構（フラット35）が提供する金利引き下げ制度です。中古住宅を購入してリノベーションし、一定の性能基準（省エネ・耐震など）を満たすことで、通常のフラット35より金利が引き下げられます。

たとえば2026年5月のフラット35基準金利が年1.8%の場合、Aプランを適用すると当初10年間は年1.3%（0.5%引き下げ）になります。10年後以降は年1.8%に戻りますが、元本がかなり減った状態のため実質的な負担軽減効果は大きいです。

一体型ローンは通常の住宅ローンより動くべきタイミングが早く、手順を誤るとローンが組めなくなるリスクがあります。以下のチェックリストで全体の流れを把握しましょう。

詳細を比較するか、まるごと相談するか

物件2,000万円＋リノベーション費用800万円＝合計2,800万円を調達する3つのパターンを比較します。返済期間はすべて35年で計算しています。

※上記はシミュレーション例です。実際の金利・返済額は金融機関・審査状況・市場金利により異なります。フラット35の基準金利は毎月変動します。

3パターンの比較まとめ

• ①別々借り入れ：月々約92,100円・総額約3,869万円。リフォームローンの高金利が総額を大きく押し上げます。①と②の差は総額約265万円。
• ②一体型（1.5%）：月々約85,800円・総額約3,604万円。最もシンプルで、①より月々約6,300円・総額約265万円の節約になります。
• ③フラット35リノベAプラン：当初10年は②より月々約2,100円安い。しかし10年後に金利が上がるため、総額は②より約27万円多くなります。金利固定の安心感を重視する場合に検討を。

シミュレーションの先、次の一歩はこちら

一体型ローンは通常の住宅ローンと比べて審査項目が多く、準備不足で審査に落ちるケースが増えています。主な審査ポイントと落ちやすい原因を整理します。

審査で見られる主なポイント

• 年収・返済比率：年収に対するローン返済額の割合（返済比率）が基準内に収まっているか。目安として年収の25〜35%以下が審査を通りやすい水準です。
• 信用情報：過去の延滞・債務整理の有無。クレジットカードの延滞歴や複数のカードローン残高は審査に大きく影響します。
• 工事内容・施工会社：金融機関が認める施工会社かどうか、見積書の内容が適正かを確認されます。「登録店以外はNG」という金融機関もあります。
• 物件の担保評価：融資額が担保評価額を大きく上回る場合、審査が厳しくなります。築古物件は評価額が低くなりがちです。
• 工事費の根拠：見積書の内容が工事内容と合致しているか。根拠のない高額見積は審査で問題になることがあります。

審査に落ちやすい典型的な原因

審査通過率を上げるには、施工会社選びの段階からローン対応実績のある会社を選ぶことが重要です。ひかリノベのようなワンストップ会社であれば、ローン審査の観点も含めて物件選び・施工会社の選定をサポートしてくれます。

ローンと補助金を上手く組み合わせると、実質的な自己負担を大きく減らせます。2026年時点で活用できる主要な3制度を整理します。

補助金とローンを組み合わせる際の注意点

• 補助金の申請タイミング：みらいエコ住宅・先進的窓リノベはともに工事着工前の申請が原則です。ローン実行前に補助金の申請を完了させる必要があります。
• 補助金はローン残高に含めない：補助金収入が確定した後、ローンの借入額を減らして組む（ローン額＝物件費＋工事費−補助金見込み額）が基本です。
• 住宅ローン控除の適用要件を確認：床面積・居住開始時期・省エネ基準への適合など要件があります。フラット35リノベのAプランを活用すれば省エネ基準の確認が同時にできて効率的です。
• 予算に注意：補助金は予算上限に達した時点で受付終了になります。早めに申請の準備を進めましょう。

中古＋リノベの資金計画には、通常の住宅購入にはない落とし穴があります。実際によくある失敗と対策を3つ紹介します。

失敗1：工事費が後から増えてローン額が足りなくなった

スケルトンリノベでは解体後に「壁の中に欠陥が見つかった」「配管が想定より劣化していた」などで追加工事費が発生するケースがあります。一体型ローンの融資額は審査時の見積書を基準に固定されるため、後から増えた費用はローンに含められないことがほとんどです。

失敗2：工事中の二重家賃で資金が底をついた

物件を引き渡されてリノベ工事が始まっても、工事が完了するまでは住めないため現在の家賃を払い続ける必要があります。工事期間中はローン返済＋現住居家賃の二重負担が発生します。工期が3〜4ヶ月に及ぶスケルトンリノベでは、50〜60万円以上の手元資金が消えるケースがあります。

失敗3：補助金申請のタイミングを逃した

みらいエコ住宅や先進的窓リノベは「工事着工前の事前申請」が必要です。「工事が終わってから申請すればいい」と思っていると申請できません。また予算に達した時点で受付終了になるため、申請が遅れると補助金を受け取れないケースがあります。

失敗しないための2つのアプローチ

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