中古物件購入＋リノベの資金計画は複雑。フラット35リノベの2025年改正（工事費要件撤廃）・リフォーム一体型ローンの仕組み・3パターン返済シミュレーションで、あなたに最適な選択肢が見えます。
最終更新：2026年5月26日 ／ フラット35リノベ 2025年4月改正に対応
中古購入＋リノベの資金調達は大きく3つに分類されます。「リノベーションローン」という固有商品があるわけではなく、①リフォーム専用ローン、②通常の住宅ローン（物件購入のみ）、③リフォーム費用も含めた一体型住宅ローン——どれを選ぶかで金利・返済期間・審査難易度が大きく変わります。最初に全体像を把握しましょう。
中古住宅を購入してリノベーションするなら、③リフォーム一体型住宅ローンが最も効率的です。リフォームローン（年2〜4%）より大幅に低い住宅ローン水準の金利（年1〜2%）で、工事費用もまとめて借り入れられます。以降では、この3つの違いと選び方を詳しく解説します。
金利・上限額・返済期間・審査難易度・住宅ローン控除の適用の5項目で比較します。
| 比較項目 | リフォームローン | 住宅ローン単体 | リフォーム一体型 |
|---|---|---|---|
| 金利目安 | 年2〜4% | 年1〜2% | 年1〜2% |
| 借入上限 | 〜1,000万円程度 | 物件価格まで | 物件＋工事費まで |
| 返済期間 | 最長15〜20年 | 最長35年 ※一部行は最長50年 |
最長35年 ※一部行は最長50年 |
| 審査難易度 | 比較的やさしい | 標準 | やや厳しい（書類多） |
| 住宅ローン控除 | 対象外 | 対象（物件部分） | 対象（工事費含む） |
※金利・条件は金融機関・審査状況・時期により異なります。最新情報は各金融機関にご確認ください。
リフォーム一体型住宅ローンとは、中古住宅の購入代金とリフォーム（リノベーション）費用を合算して、1本の住宅ローンとして借り入れる商品です。住宅ローンと同水準の低金利（年1〜2%程度）でリノベ費用もカバーできる点が最大のメリットです。
マンションリノベの費用平均は516.9万円（15〜20万円/㎡）、一戸建ては708.2万円が目安です。70㎡マンションのスケルトンリノベであれば1,000〜1,500万円が相場となり、一体型ローンなしでは資金調達が難しい水準です。
フラット35リノベは、住宅金融支援機構（フラット35）が提供する金利引き下げ制度です。中古住宅を購入してリノベーションし、一定の性能基準（省エネ・耐震など）を満たすことで、通常のフラット35より金利が引き下げられます。
たとえば2026年5月のフラット35基準金利が年1.8%の場合、Aプランを適用すると当初10年間は年1.3%（0.5%引き下げ）になります。10年後以降は年1.8%に戻りますが、元本がかなり減った状態のため実質的な負担軽減効果は大きいです。
改正前は「最低300万円以上の工事をしないとAプランを使えない」という縛りがありましたが、改正後は小規模な工事でも性能基準を満たせばAプランが適用可能になりました。窓断熱の改修だけで省エネ等級を向上させた場合でも適用対象となるケースが出てきています。
一体型ローンは通常の住宅ローンより動くべきタイミングが早く、手順を誤るとローンが組めなくなるリスクがあります。以下のチェックリストで全体の流れを把握しましょう。
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物件2,000万円＋リノベーション費用800万円＝合計2,800万円を調達する3つのパターンを比較します。返済期間はすべて35年で計算しています。
| パターン | 金利 | 月々返済額 | 総返済額 |
|---|---|---|---|
| ①住宅ローン2,000万円（1.5%）＋ リフォームローン800万円（3.0%） 別々に借り入れ |
住宅：1.5% リフォーム：3.0% |
住宅：約61,300円 リフォーム：約30,800円 合計：約92,100円 |
住宅：約2,575万円 リフォーム：約1,294万円 合計：約3,869万円 |
| ②リフォーム一体型住宅ローン 2,800万円（1.5%）おすすめ |
1.5% | 約85,800円 | 約3,604万円 |
| ③フラット35リノベ（Aプラン） 2,800万円 当初10年1.3%→以降1.8% |
1.3%（当初10年） →1.8%（以降25年） |
当初：約83,700円 10年後：約87,600円 |
約3,631万円 |
※上記はシミュレーション例です。実際の金利・返済額は金融機関・審査状況・市場金利により異なります。フラット35の基準金利は毎月変動します。
変動金利（②一体型）を選ぶなら金利上昇リスクを許容できるか確認を。固定金利の安心感が欲しい場合はフラット35リノベ（③）が有力候補です。まずはモゲチェックで自分の条件に合った複数行の金利を比較してから決断しましょう。
一体型ローンは通常の住宅ローンと比べて審査項目が多く、準備不足で審査に落ちるケースが増えています。主な審査ポイントと落ちやすい原因を整理します。
審査通過率を上げるには、施工会社選びの段階からローン対応実績のある会社を選ぶことが重要です。ひかリノベのようなワンストップ会社であれば、ローン審査の観点も含めて物件選び・施工会社の選定をサポートしてくれます。
ローンと補助金を上手く組み合わせると、実質的な自己負担を大きく減らせます。2026年時点で活用できる主要な3制度を整理します。
フラット35リノベAプランで金利0.5%引き下げ＋みらいエコ住宅補助金110万円＋先進的窓リノベ100万円＋住宅ローン控除13年間を組み合わせると、実質的な資金調達コストを大幅に下げることが可能です。ただし補助金は要件や予算が変わるため、施工会社または補助金申請代行サービスと一緒に最新情報を確認してください。
中古＋リノベの資金計画には、通常の住宅購入にはない落とし穴があります。実際によくある失敗と対策を3つ紹介します。
リフォーム一体型住宅ローンは、住宅購入資金とリフォーム費用をまとめて1本の住宅ローンとして借り入れる商品です。金利は住宅ローンと同水準（年1〜2%前後）になるため、リフォーム専用のローン（年2〜4%）より有利なケースが多いです。ただし、土地・建物を担保に入れることが前提となります。
2025年4月の改正で、AプランとBプランともに工事費要件が撤廃されました。改正前はAプランで「工事費300万円以上」・Bプランで「工事費200万円以上」が必要でしたが、改正後は工事費の下限なく金利引き下げを受けられます。物件の性能基準（省エネ等級・耐震等級など）を満たしていれば適用されます。
フラット35（住宅金融支援機構）、メガバンク・地方銀行・ネット銀行の多くが一体型ローンを取り扱っています。ただし金融機関によって取り扱い可能な工事の範囲、事前審査のタイミング、施工会社要件が異なります。モゲチェックで複数行を比較するか、ひかリノベのようなワンストップサービスに相談するのが確実です。
一定の要件を満たす中古住宅のリノベーションには住宅ローン控除が適用されます。2026年度改正で、中古住宅も控除期間が13年に延長される方向です。フラット35リノベを活用して性能基準を満たした物件であれば、省エネ・耐震性能に応じた借入限度額の拡大も期待できます。詳細は国税庁ウェブサイトまたは税理士にご確認ください。
一体型ローンは通常の住宅ローンより審査項目が多く、「見積書が取得できていない」「施工会社が金融機関の指定外」「工事完了時期が竣工予定と大きくずれる」などで審査が通りにくくなります。また信用情報の問題（過去の延滞・複数のカードローン）があると審査通過率が大きく低下します。
